財政成效		公屋租金政策
		善用資源		具成本效益的運作

香港約有 28% 的人口居住在房屋委員會 (房委會) 轄下的公共租住房屋 (公屋) ，因此我們必須不斷改善公屋單位和服務，確保公帑用得其所，符合公眾的最大利益。我們透過善用物料和採用最先進的建築技術，謀求實而不華而又具成本效益的方案，從而優化品質和提高安全水準，以促進住戶的福祉。

財政成效

房屋委員會 (房委會) 在財政上獨立自主，並運用其內部資金維持轄下規模龐大的公營房屋計劃。 2007/08 年度的財務報表已載錄於我們的年報。

截至 2008 年 3 月 31 日，房委會可用於投資的資金為 555.47 億港元，較 2007 年 3 月 31 日增加 30.92 億港元。

公屋租金政策

以收入為基礎的租金調整機制
《2007 年房屋 (修訂) 條例》於 2008 年 1 月 1 日實施，為公共屋邨提供一個更為靈活的租金調整機制，讓當局能根據租戶家庭的收入調整租金。租金調整機制已訂於 2010 年進行第一次檢討，其後將每兩年檢討一次。為使新的租金調整機制有效運作，房委會由 2007 年 8 月起調低公屋租金 11.6%，以便提供一個適當的起點。

援助財政有困難的家庭
我們於 1992 年推出租金援助計劃 (租援) ，以暫時寬減 25% 或 50% 租金的方式，援助在經濟上有不同程度困難的租戶。自 2007 年 8 月 1 日起，房委會進一步放寬申請資格，調低租金與入息比例並提高入息限額，讓更多有真正經濟困難的租戶得到援助。

善用資源

公共租住房屋
我們的首要職責是為未能負擔私人出租樓宇的市民提供公共租住房屋 (公屋) 單位。年內，房屋委員會 (房委會) 每月平均接獲 2 100 份在公屋輪候冊登記的新申請，一般申請人和單身長者申請人的輪候時間分別為 1.9 及 1.1 年。

2007/08 年度，我們共分配 13 000 個公屋單位予輪候冊申請人。

打擊濫用公屋
「善用公屋資源分組」的職責是防範香港珍貴的房屋資源被濫用。在 2007/08 年度，「善用公屋資源分組」共調查約 7 400 宗懷疑濫用公屋個案，並查核約 4 800 宗個案以釐定有關家庭是否符合資助房屋的資格。由於該分組在收回被濫用公屋單位所作的努力，加上部分住戶自動交出的單位和每年新建約 15 000 個單位，我們每年約有 27 400 個單位可供編配予有需要的市民。此外，透過短片廣播，屋邨管理諮詢委員會及住戶能得悉我們在打擊濫用公屋方面作出的努力，讓他們更透徹了解政府的房屋政策。

打擊欠租情況
我們推出多項措施防止及打擊公屋和商業樓宇租戶拖欠租金的情況。我們特設電話查詢熱線「查租易」，租戶可查詢過去6個月的租金繳交記錄。另外，我們亦推出「繳租溫馨提示」服務，利用短訊或錄音訊息提醒租戶繳交尚欠租金。此外，自 2007 年 6 月 1 日起，領取綜合社會保障援助金的公屋住戶，其租金津貼可直接由社會福利署轉帳予房委會。以上各項措施實行後，有效將公屋住戶拖欠租金的比率由前幾年的 5 至 6% 下降至本年度的 3.5%。

針對商業樓宇租戶欠租的情況，我們亦已實施不同的預防措施，包括鼓勵租戶採用自動轉帳方式支付租金、不再接受曾因欠租被終止租約的租戶日後申請承租房委會轄下的商業單位，以及把欠繳房委會租金及其他款項的利息調整至每月 2 厘。為了進一步完善收取租金的程序，我們現正開發可打印繳款通知書及輔助網上更新交租記錄的電腦系統。

剩餘居者有其屋計劃單位
鑒於本港房屋政策重新定位，房委會於 2003 年停建和停售居者有其屋計劃 (居屋) 單位，因此現時約有 16 600 個剩餘居屋單位，為充分利用房屋資源，我們訂立計劃，於 2007 至 2009 年期間每年分兩期出售所有剩餘居屋單位。

以上兩期售樓工作完成後，合共售出 6 307 個剩餘居屋單位。第三期的 3 052 個居屋單位亦於 2008 年 2 月底開始推售。為了鼓勵合資格的買家購買剩餘居屋單位，首三期的單位售價已訂為市值的 70%。

減少空置率
我們在 2007 年 7 月第 12 輪特快公屋編配計劃中，推出嶄新的出租策略。在新措施下，合資格公屋申請人如在第一輪自選單位程序中未能選到單位，可有第二次機會自選單位。新措施推出 9 個月以來，共有 2 900 名申請人獲編配公屋單位。

為了進一步減低公共屋邨的空置率，自 2007 年 9 月 1 日起，租戶如願意入住長期空置的單位，可獲寬減租金。租戶入住空置 12至24 個月或逾 24 個月的單位，可獲減租50%，分別為期 8 個月或 12 個月。截至 2008 年 3 月底，我們透過這項措施成功租出 2 400 個長期空置的單位。

除善用公屋資源外，我們亦推行各類措施提高商業樓宇的使用率。這些措施包括：

天恆邨停車場 - 將五樓改建為創作媒體工作坊		天恆邨停車場-翻新一樓、二樓及 五樓，開設電話投注中心暨義工 及培訓中心

多元化商業樓宇出租策略
過去，我們評估市場趨勢後，構思了多項多元化的出租策略，以改善商業樓宇的出租率，其中包括安排即時競出租金投標、接受即時申請、指定空置商舖及檔位作多種行業用途、把幾個單位組合為一組以一份合約出租、為長期空置舖位及檔位提供免租期、檢討現有商場的行業組合、邀請大型連鎖店租用房委會物業等。為緊貼市場趨勢，我們特別聘請租賃顧問負責新建的油塘 / 鯉魚門區商場和停車場發展項目的詳細設計、租務、租戶組合、標識和市場推廣計劃。

房委會一直致力服務社會，因此全力支持民政事務總署資助推行的「伙伴倡自強社區協作計劃」，為非牟利機構提供合適的出租單位。我們按照計劃，出租轄下的白田邨及海麗商場的單位予兩間非政府機構。最近我們正翻新空置的幼稚園物業，準備租予福利團體或政府部門作為辦事處。

泊車設施的管理
由 2008 年 1 月 1 日起，房委會把轄下 33 個使用率較高的停車場的車位月租上調 5%，而電單車車位月租則劃一調高 20 港元。另外，所有房委會停車場的私家車車位時租亦加價 1 港元。雖然車位租金有所調整，但在新規定下，我們把日泊停車証優惠推廣至周末和公眾假期，而一次預購 50 張 (或其倍數) 泊車代用券則可獲八折優惠，因此用戶仍可獲得不少優惠。

為改善出入管理和保安工作，我們將於轄下停車場安裝八達通付款系統和更先進的電子保安系統。

具成本效益的運作

改善建築設計和建造質素
房屋委員會 (房委會) 近年開始採用因地制宜的設計，充分發揮個別建築地盤的發展潛力，善用周圍環境的優勢。由於這類設計會大大影響建造和成本效益，我們遂採納一系列組件式單位設計，以配合多元化的樓宇發展項目。這類預計在 2008 年年底推出的組件式單位，使公屋大廈更貫徹一致，也有助我們以周詳而可持續的方式推行房屋計劃，提高安全度，同時減低對環境的影響。由於組件可以重複使用，以及建築過程中運用更多機械化和預製技術，令建造成本大幅下降。

預製組件和建築構件的建造技術早於 1980 年代面世，優點包括改善樓宇質素、提高地盤安全、減低噪音和空氣污染、減少建築廢物和達致合理成本，能大大優化建造程序。為確定這類建造技術對我們的房屋單位有所禆益，我們在葵涌的分層工廠大廈重建項目進行試驗計劃 (請參閱個案研究) 。該項目已於 2008 年年初竣工，其中 60% 混凝土工程屬於預製組件和建築構件。

在葵涌分層工廠大廈重建項目採用預製組件和建築構件建造技術

具成本效益的樓宇結構設計
我們悉力尋找機會改進樓宇的結構優化程序。根據屋邨結構成本效益的獨立研究結果，房委會工程項目總建築成本比同類私人樓宇低逾 40%，非標準住宅大廈的結構成本則較同類私人樓宇低 17%。2007 年，我們繼續自行開發軟件，務求進一步提高樓宇結構優化工作的效率，結果本年度的總建築成本下降約 1%。

獨立審查和表現監察
房屋署的獨立審查組會按照屋宇署的守則執行必要的屋宇監管。由於房委會轄下樓宇並不受《建築物條例》規管，因此我們特別成立這個小組，為所有在公共屋邨內進行的新發展項目、改建和加建工程實施第三方監察及管制，以確保其規格符合法例規定。獨立審查組的職責是防止違例建築工程及其他可能引致的問題、維持屋宇質素和建築程序效率，以及減低因翻新或清拆違例搭建物招致的費用。此外，獨立審查組還負責向有關發牌當局提供意見，以及規管房委會轄下屋邨內所有升降機及自動電梯裝置的使用情況。

善用專業睿智
房委會管理的業務十分多元化，為使服務水平更卓越，我們會善用有關業界的專才和睿智，因此我們將商場、工廠及停車場的管理工作外判予私人物業管理公司，讓後者提供更體貼的服務，達到更高成本效益，提昇設施管理的質素。 在 2007/08 年度，我們共批出南山、石硤尾、白田和華富二邨四個商場和龍翔辦公大樓的管理合約，由三間物業管理公司承辦管理。

南山商場	石硤尾商場

白田商場	華富二邨商場

全方位維修計劃
我們於 2006 年 2 月推行「全方位維修計劃」，計劃涵蓋單位內部勘察和維修保養服務，並在持續的五年期內檢修轄下所有公共屋邨。「全方位維修計劃」可預防住戶單位內部和大廈公用地方的小毛病惡化成為嚴重問題，從而保障房委會樓宇的質素。這套維修計劃能掌握先機，延長大廈的使用期，令房屋資產達到最高的經濟價值，還可優化生活環境。

「 全方位維修計劃」推出至今，我們已在 50 個屋邨為約 93 000 戶進行勘查，覆蓋率約為 85% ，最終完成近 150 000 宗相關的修理工程，總費用約為 1.07 億港元。

全方位維修計劃的服務

住戶可致電維修熱線預約勘察工作和查詢維修工程進度。在 2006 年 12 月至 2008 年 3 月期間，共有超過 33 000 宗成功預約的個案。住戶亦可登入「全方位維修計劃」網站查詢維修保養資料。

房委會悉力推行「 全方位維修計劃」，獲得社會各界認同。2007 年，「全方位維修計劃」獲得不少租戶的讚賞，同時亦榮獲多個不同類別的重要獎項，現把有關資料扼述如下：

電腦化「全方位維修計劃」系統 榮獲多個獎項

大窩口邨設立維修保養教育徑

1. 房委會創新而功能強大的電腦化「全方位維修計劃」系統，在香港工程師學會舉辦的 2007 香港資訊及通訊科技獎比賽中贏得「最佳公共服務應用(創意)」銀獎和「最佳公共服務應用(最受歡迎)」銅獎。
2. 「全方位維修計劃」榮獲公務員優質服務獎勵計劃「內部支援服務」類別的季軍獎項。
3. 2007 年 12 月進行的「全方位維修計劃」意見調查顯示，87% 的住戶對該計劃的服務表示非常滿意或滿意，其中 73% 的住戶認為「全方位維修計劃」對改善單位內部保養維修極為有效或有效。

除了直接與家居維修大使溝通及在房屋資訊台播放短片外，我們亦在大窩口邨設立維修保養教育徑和在各公共屋邨設立流動維修保養教育櫃位，使公眾認識到維修公共屋邨的重要。迄今為止，我們的流動維修保養教育櫃位已在 44 個屋邨擺放， 吸引逾 13 000 人次參觀。

全面結構勘察計劃
全面結構勘察計劃旨在為樓齡較高的公共屋邨進行「健康檢查」，勘查範圍包括安全、建築結構和居所質素。「全面結構勘察計劃」有助我們擬訂舊公共屋邨的長遠保養維修和重建策略，達到最高的運作效率，同時優化我們房屋資產的經濟價值。「全面結構勘察計劃」與「 全方位維修計劃」相輔相成，是促進我們轄下公共房屋可持續發展的要素。

在 2007/08 年度，我們勘察了東頭邨第 22 座及福來邨，並決定清拆前者而維修後者以延長使用 15 年。至於華富邨及坪石邨的結構勘察亦已展開，預計會在 2008 年年底完竣。「 全面結構勘察計劃」現已擴展為長期措施，未來 10 年我們將勘察另外 32 個高齡屋邨。

東頭邨第 22 座	福來邨

研究及開發
為了更完善管理及改良轄下眾多的房屋，我們一直致力開拓各類新研發項目，以改進運作效率和減低對環境的影響。這類研發項目包括研究和物色更耐用的物料、更持久的修理方法和採用更環保的物料，藉以減低長遠維修成本。此外，我們亦研究在公廁及其他衞生設施內鋪設防污、無臭及無菌磁磚和塗層，以及研究各種測試技術是否適用和有效。

在 2007/08 年度，我們引進的項目包括不銹鋼水管、可解決冷凝水問題的新式金屬水管絕緣物料、混凝土修葺的新技巧，以及兩種測試方法，即微波含水量測量系統和現場不銹鋼測試工具。前者可顯示建築元件內部含水量的三維圖像，省卻重複檢查和修理的需要；後者可輔助維修人員即時在現場進行檢測，確保不銹鋼達到指定級數。

應用資訊科技
我們在許多日常運作中應用資訊科技，大大改善服務效率。年內，我們啟用了兩套大型系統協助屋邨管理及維修工作。這些系統對辦理公屋申請和管理住宅租務甚有幫助。租戶現在可於網上提交申請和查詢進度，此外，我們的前線職員和熱線接線生亦可便捷地利用系統搜尋租戶資料，回應查詢便事半功倍。年內我們並推出樣貌識別系統，協助管理和監察屋邨內的清潔工人及保安員。

入牆式樣貌識別系統	座地式樣貌識別系統

資訊科技亦有助於改善房委會內的辦公室工作。我們現正測試能否利用影像技術提高整體運作效率和減少用紙，同時建立機構數據庫，監察日常運作、確定趨勢、分析資料和作出預測，以輔助決策程序。