安全		卫生和健康		员工发展
		贡献社会		个案研究：慈正邨的环保物业管理

要提供市民可负担的优质房屋并提高生活质素，必须与公众合力促进社会繁荣，鼓励争取个人成就。这种合作关系有助建立信心、合作精神，提高表现和责任感，更让我们为各租户和业主提供细心体贴的服务。  

我们希望竭尽所能，提供尽责、高成效和合乎成本效益的服务。建筑地盘和屋邨的安全，一直是我们的社会工作重点。我们已实行多项措施以改善屋邨卫生和住户的健康，当中尤其值得注意的，是在屋邨管理扣分制加入与健康有关的新罚则。 

安全

房屋委员会(房委会)非常重视员工和公众的安全。因此，我们为员工提供培训，避免他们在工作期间受伤或伤及他人，并且绝不姑息危险的施工方法。

我们鼓励所有员工参与促进安全意识的活动，并且表扬员工注重安全的良好表现。此外，亦致力在所有工作中推广最有效的安全作业模式。

房委会致力达到所订定的高安全标准，为员工、房委会本身和社区谋福祉。

房屋署工地安全小组委员会
地盘安全主要有赖员工与业务伙伴合作，因此，在员工、政府部门、承办商组织、职工会以及其他有关机构的参与下，我们成立房屋署工地安全小组委员会，以推动业界加紧注意安全。小组委员会的职责包括就房委会所有建筑和维修保养合约的地盘安全管理措施，作出检讨并提供意见，以及每半年与业务相关者开会检讨各项地盘安全措施。首次会议已于2006年11月举行，与会者达30多人。

房委会安全稽核计划
我们于今年继续实施房屋委员会在1996年制定和推行的安全稽核计划，就新工程项目评估承建商的工地安全情况。稽核制度的涵盖范围和安全标准会定期予以检讨。鉴于安全工作表现在几年来稳步改善，房委会已将安全稽核制度进一步改良，2006/07年度改善重点包括：

• 将安全稽核的涵盖范围扩展到适用于屋宇装备工程指定分包合约的安全表现。
• 使安全稽核的表现与安全、环保及卫生支付计划下的支付项目挂钩，根据安全稽核中的表现决定按得分级别付款的款额。
• 根据意外的严重性，调整安全、环保及卫生支付计划下“严重意外”项目的得分。如投标者过往曾牵涉此类事故，房委会将特别仔细查核投标者，经严格审查后才批出合约。
• 增加实际推行安全措施的成效占稽核得分的比重。
• 着重针对高风险或高意外率的工作。

承建商表现评分制
此外，房委会推行承建商表现评分制，大大有助于有系统地评估、监察和衡量承建商的工作成效。在2006年年底，承建商表现评分制下的平均得分较2002年年底的得分提高约4％。承建商表现评分制下有关工地安全的评估在2006/07年度进一步加强，新增的措施有：

• 为工地安全操作增订更佳的标准
• 考虑临时电力装置的安全
• 区别平安卡和超级平安卡的资格

地盘安全标准和监察
房屋委员会是主要的公营发展机构，在订立地盘安全标准方面扮演积极角色。我们不断倡议各项措施，鼓励承建商提高安全表现，提供安全的地盘工作环境，加强安全意识和推广最佳工作守则。在2000年通过工地安全策略后，我们不断着眼于有关的工作，实施更严格的规定并且加强监管标书和合约，确保辖下地盘保持最高安全标准。我们的工地安全策略主要涵盖与建造工程有关的5个重点范围内的40项措施。 (参阅注解).

环保、健康和安全的施工模式
作为香港最大的物业发展机构，房委会致力带领业界采用环保、健康和安全的施工方法。我们今年进而在辖下所有建筑和打桩地盘引进硬地施工法，使工地加倍清洁、安全，运作更有效率。

	在房屋委员会一个建筑地盘采用硬地施工法

于2006/07期间，我们在试验项目中使用更多预制混凝土，工程进展迅速，同时减少与地盘有关的健康问题（详情参阅｢环保工作表现｣有关｢噪音｣的章节）。

尽管我们采取各项措施、管制和程序以策安全，为施行一份分区定期翻新合约而进行的拆卸工程期间，仍不幸发生一宗致命意外，当中与天花相连的部分间隔墙塌下并击中一名工人。

房屋委员会建筑地盘的意外事故

致命意外

新工程项目每千名工人意外率与本地建造业平均意外率的比较

屋邨改善计划
为配合“全方位维修计划”和“全面结构勘察计划”，房委会藉“屋邨改善计划”更新和改善屋邨设施，提高居民的生活质素。有关工作包括增建或更新升降机等以方便视障和残疾人士使用、安装能源效益较高的照明设备或加装该类设备，以至提供康乐和环境美化设施等。

	全方位维修计划维修活动

粉饰工程 – 房委会为11个屋邨进行的粉饰工程进展顺利，使屋邨得到最佳的保养。年内，房委会亦成立色系谘询审核小组，负责就屋邨色调提供专业意见，并且监督粉饰工程和就客户的意见作出检讨。

改善水质 – 房委会在1996/97年度开展一项长远的更换食水喉计划，把现时住宅楼宇内的镀锌铁食水喉更换为非铁喉管。在2006/07年度，共有60幢楼宇更换食水喉，所涉费用为9 600万港元。截至2007年3月底，已更换食水喉的楼宇达800幢。  

供水系统 – 房委会继续实行改善供水系统计划，为七个屋邨翻新共15个泵房。在计划下翻新的泵房数目，至今累积至278个。  

电线安装工程 – 在2006/07年度，房委会为九个屋邨的住宅单位进行电线重铺工程。已重铺电线的单位共有7 818个，单位内的电器组件经改良至符合最新的法定标准，插座数量亦有所增加，以配合住户需要。

更新升降机计划 – 大兴邨、石硖尾邨及禾輋邨的更新升降机工程进展顺利。现时在计划下安装的升降机共有33部，我们正因应公众的要求，从楼宇结构和住户需要等方面作考虑，探讨可否在现时层数较少而没有装设升降机的住宅楼宇加设升降机。

屋邨管理扣分制
房委会订立屋邨清洁扣分制，目的是确保住户的行为顾及公德。如住户的行为对其他居民构成危险或滋扰，或对屋邨造成损害，便会在扣分制下予以扣分或处以定额罚款。扣分制已重新定名为“屋邨管理扣分制”，并增设三项与卫生有关的违规事项，分别是“造成噪音滋扰”、“损毁或盗窃房屋屋委员会财物”和“在住宅楼宇内的密封式公共地方，包括公共升降机、升降机大堂内、走廊及楼梯等吸烟或携带燃着的香烟”。新措施由2007年1月起生效。新增的违规事项反映这个计划扩大涵盖范围，为公营房屋的卫生情况设想。

由扣分制于2003年开始实施至2007年3月底为止，共有5 645宗扣分个案，涉及5 431个住户。在扣分制下累积被扣满16分或以上的住户有十个，房委会因此而发出九份迁出通知书，另有一个住户主动向房委会递交迁出通知书。

物业管理服务公司的管理
房委会把屋邨的物业管理服务外判予私营管理服务公司，为维持物业管理质素，房委会成立物业管理服务公司表现检讨小组委员会，以监察物业管理服务公司的表现。年内，我们重新审议有关的评分制，重订房屋署人员、屋邨管理谘询委员会和住户所给评分的比重。我们亦推行一系列规管措施，处理各类物业管理服务公司表现欠佳的情况。

房委会服务承办商的表现，同样按计分制评估，由屋邨住户、房屋署人员和屋邨管理谘询委员会成员分别按表现评分。服务承办商能否续约或日后有否机会竞投其他工程合约，主要取决于他们在计分制下得到的总评分。

房委会的出租策略是让租户享有更大弹性，因此我们悉心重定地方用途，以提供社区中心或社区服务设施。（详情请参阅“个案研究”）。

通用设计和无障碍通道
为改善租户的生活质素，并迎合社区的多元化需要，由1998年起，房委会把无障碍通道的原则应用在所有工程项目的设计内。这概念自2004年起推展至家居设计，房委会所有建筑物的公用地方和个别单位均采用“通用设计”。这些设计让有特别需要的居民（如年幼、年老及伤残居民）出入自如，在提供安全和方便的居住环境之余，亦有助提高居民的社区意识。例如年长居民可以“居家安老”，而肢体伤残和视障的居民，亦可在社区内安全地独立生活。

	实践无障碍通道设计

除无障碍通道外，在“通用设计”概念下引进的设施还包括凹凸纹引路径、于重要地点设置凸字地图、视听资讯、家居安全设备，以及特别设计的儿童游乐设施。以上设施乃新屋邨的标准设备，我们亦已制订一项计划，为现有屋邨进行改建以达到最新标准。另外，如年老或残疾居民能出示医生证明书，我们可按照职业治疗师的意见为他们改动家居。房委会亦已于2006年初开始为现有屋邨的为视障居民进行改善工程。

加强防火安全
防火安全是我们的优先工作。故此，我们继续改善消防装置，特别是辖下公共屋邨的火警警报系统。由2007年1月起，损毁或盗窃该等消防装置，列为屋邨管理扣分制下的违规事项。

卫生和健康

我们的安全和环保政策亦涵盖卫生和公共健康质素。我们深信健康和安全的公屋环境，可促进社会团结及经济繁荣。我们已采用下列具体措施，以改善业务相关者的卫生和健康，同时减轻承办商在运作上带来的影响。

吸烟限制
随着2007年初实施新反吸烟法，除指定的室外吸烟区外，我们将屋邨的禁烟范围扩展至室内和室外的所有公共地方，尽量减少吸烟对住户的影响和滋扰。为照顾屋邨内的惯性吸烟者的需要，资助房屋小组委员会通过在征询屋邨管理谘询委员会的意见后，在屋邨内划出指定的室外吸烟区，确保这些设施不致对非吸烟的住户造成太大的影响和滋扰。

改善排水
鉴于地面排水系统的地台聚水器干涸被指为严重急性呼吸系统综合症 (“沙士”) 扩散的成因，我们与香港城市大学合作，研发出新的共用W型隔气弯管设计，藉此解决相关的排水问题。我们现已在两个新工程项目中采用此设计，并已发出技术指引，方便员工为日后的新工程安装有关设备。

	装设共用W型隔气弯管防止疾病传播

控制蚊患
蚊虫对公众构成莫大的滋扰，有些品种(如白纹伊蚊)还会传播登革热等疾病，威胁公众健康。政府在2005年制订每月诱蚊产卵器指数，以反映白纹伊蚊在香港的情况。我们一直配合食物环境卫生署进行灭蚊工作，各项灭蚊措施包括：巡查蚊虫滋生的“黑点”以评估屋邨的蚊患情况，以及修剪过度茂盛植物、清理淤塞水管和修平地面以防幼虫滋生。在诱蚊产卵器指数高的地区，公共屋邨内的关键地点，亦设置捕蚊器。

我们已开展培训和公众活动，透过举办研讨会、张贴海报、制订巡查表、举行会议和设立电话热线等方式，提供防止蚊虫滋生的资讯和协助，提高房屋委员会(房委会)人员、承办商和租户的防蚊意识。近年来，房委会辖下建筑地盘因蚊虫滋生而遭定罪的数字亦因此明显减少。

房屋委员会建筑地盘因蚊虫滋生而被定罪的数字

员工发展

招揽和保留高技能和积极进取的员工，对房屋委员会(房委会)十分重要。我们提供吸引保障与福利，透过全面的培训与发展计划让员工发展技能，踏上终身学习的道路。

为员工与承建商提供培训
培训员工是房委会安全作业的基石。我们定期举办一般安全培训课程，并为所有房委会员工提供自学教材，让他们熟悉现行的守则与法定要求，提高他们的实际技能。在2006/07年度，共举办34项课程，涵盖9个训练单元，有660名部门人员参加。这些课程包括：合资格工人在密闭空间工作的安全训练、平安卡复修课程、楼宇改建工程的安全管理，以及临时工程的风险管理等。

房委会根据接任计划，为有晋升潜力的员工提供切合所需的培训课程，包括领导才能、访问与调查技巧、管理才能发展、处理家庭暴力、防止自杀行为、以及爱国教育等方面的课程。2006/07年度为此类员工提供的训练费用平均约为每人1 600港元。

为员工与承建商提供训练

另外，我们向员工提供资助，让他们在工余继续接受专业教育，更安排员工到海外培训，务求为管理工作注入新动力。
 
整体上，房委会“易学网”的内容继续不断加强。在2006/07年度，有多个新的网上课程推出并上载于我们的网上学习平台，内容涵盖屋邨采购、洁净及护卫服务承办商、供水及排水系统的维修及检查等，方便员工24小时均可获得知识及分享经验。

为使服务更趋专业，房委会与香港理工大学合办部分时间制物业代理证书课程，并为物业管理服务公司推荐报读该课程的475名物业主任提供半额学费资助，以鼓励物业管理服务公司员工积极进修。

保障工人的工资与权益

来索即付保证书
2006年10月，房委会把有关来索即付保证书的规定推展至涵盖所有新工程合约，若证实承建商或分包商拖欠工资，房委会有权直接把工资发放给工人。若有承建商或分包商清盘或结业，此项保证可确保工人能追讨欠薪，免受破产清盘法的限制。 

机构结构与薪酬福利条件
为建立一个架构更精简和效率更高的机构，房委会订立减少编制内的3 500个职位的目标。结果，在2002年10月1日至2007年3月31日的五年内，我们删除3 471个职位。这项工作完成后，预料房委会的编制短时间内不会再有重大转变。

2005年，我们委聘顾问公司研究房委会合约雇员的薪酬福利条件。其后，我们于2006/07年度根据顾问公司的研究结果和市场情况，调整合约雇员的薪金。此外，亦针对市场对某种技能的需求特别殷切的情况，采用较为灵活的方法招聘和挽留人才。我们还为合约员工制订一项以工作表现为本的薪金递增计划，务求激励和奖赏有卓越工作表现的员工。

保障非技术工人的权益
我们在服务合约引入严厉措施，确保非技术工人的工资、工作时数和权益受到保障。房委会采取强硬的立场，锐意打击这方面的问题。由2006年5月1日起，服务承办商如因触犯相关条例而被定罪一次，或因违反服务合约而被记三分，会被即时终止服务合约。此外，承办商如有上述定罪记录一次，或在三年滚计期内被一个或以上政府部门记满三分，便会从房委会的认可承办商名册中除名，为期最长五年。

房委会中央巡查队亦积极行事，调查可能涉及剥削非技术工人的个案。年内，为侦查和预防上述剥削情况，中央巡查队查核2 183份雇佣记录，涉及37个屋邨共53份洁净和护卫服务合约，并接见1 563名非技术工人。我们亦透过印发资料单张，安排会面、研讨会和简介会，以及提供查询热线等方式，帮助非技术工人了解雇员权益和雇佣合约条款。我们希望藉这些严厉措施传递清晰的信息，使各有关方面知道房委会绝不姑息任何剥削行为，并明白只有勇于承担社会责任，才能提供优质和可持续发展的服务。

为保障在原有合约受聘的工人的权益，房委会规定新承建商必须雇用至少八成原有合约的分包商。由于这些工人熟悉有关工程项目和地盘情况得到改善，工程进展顺利。结果，施工进度令人非常满意，全部三个工程项目均已重上轨道。

监察工人发薪工作小组
我们在2005/06年度将三份建筑工程合约终止并重发新招标，同时又与劳工处、环境运输及工务局和业界代表彻底磋商，最终使所有由2006年5月起批出的房委会新建筑和拆卸工程合约，均须涵盖多项监察工资发放的措施，包括妥善记录工人值勤和支薪的资料、委聘驻地盘劳资关系主任，以及在拖欠工资个案中直接把工资发放给工人。这些措施有助保障工人的权益，为他们提供更安稳的工作环境。

房委会于2006年12月成立“监察工人发薪工作小组”小组，以保障工人获发工资，成员包括劳资双方及政府部门代表。

贡献社会

房屋委员会(房委会)自成立以来，一直以满足社区的需要为首要任务。我们尤其关注有需要帮助的人，致力为他们提供舒适、美好的生活环境。为实现这目标，我们审慎管理与分配可供运用的房屋资源、为有迫切需要的人制订和修订政策。我们还进一步努力，保护房屋文物，并活化各项资产，供租户以至市民大众享用。

房屋管理及分配
在2006/07年度，房委会继续为无力负担私人楼宇租金的市民提供资助租住房屋，并在过去四年协助政府维持申请入住公共租住屋邨(公屋)的平均轮候时间。一般公屋申请人及长者一人申请者的平均轮候时间，均维持在政府承诺的年期（分别为三年与两年）之内。

入住公屋的平均轮候时间（按年计）

我们充分利用屋邨管理及维修保养系统的租务管理模式附属系统，以确保能有效地分配房屋资源。房委会辖下各区租约事务管理处亦与一个专责组别：善用公屋资源分组 紧密合作，积极与其他政府部门（如警务处、香港海关等）联系，确保公屋资源妥善分配，免被滥用。

我们于2006/07年度完成的部分主要工作如下：

• 善用公屋资源分组深入调查约5 500宗怀疑滥用公屋的个案，并协助区域物业管理人员审查其他可疑的滥用个案。经过调查和相关行动，收回9 129个公屋单位，用以重新编配予公屋轮候册申请人；



• 2006年下半年，我们推行特快公屋编配计划，让希望早日获安置的申请人有机会更快入住公屋。除加快编配公屋单位外，这计划亦提升较难租出单位的出租率。2006/07年度，在计划下租予合资格公屋轮候册申请人的单位达3 533个，成效令人大感鼓舞；



• 善用公屋资源分组严格调查约4 200宗个案，根据公屋住户资助政策、维护公屋资源合理分配政策，以及有关批出新租约和租约事务管理的政策，确定公屋租户是否符合居住资助房屋的资格；



• 年内有18 700个单位分配给公屋轮候册申请者（其中有3 716户长者家庭透过各项优先配屋计划获加快编配单位）。截至2007年3月底，使用中的公屋单位总数达677 800个。此外，有18% 人口居于380 500个房委会资助置业计划的单位；



• 我们推出两次全港纾缓挤迫调迁计划，共有520个挤迫户获迁往较大单位。在2006年1 月首次推出的改善居住空间调迁计划下，有1 254户获迁置，有4 551个单位透过此项特别的计划租出。此计划容许居住单位面积少于每人七平方米的租户迁入较大居所。截至2007年3月底，挤迫户数目下降至4 587个，占公屋户总数的0.71%；



• 有545个公屋富户，包括241 个在资助置业计划下置业的家庭，向房委会交回公屋单位；



• 在清拆390幢单梯唐楼内违例天台搭建物和160个寮屋处所的行动中，我们重新安置560户受影响家庭；



• 2006年11月，我们通过2007/08年度工作计划，检讨鼓励成年子女和年青家庭与年长父母或亲属同住的政策，以及家有长者优先配屋计划、新市乐天伦优先配屋计划等现有优先配屋计划。此等计划可让申请人最早可提前三年配屋，旨在鼓励申请家庭与年长亲属同住并照顾他们，促进关顾长者；



• 2006年12月，我们实行“因应要求特快翻新工程”程序，加快把空置单位重新出租和翻新。准租户如按此计划选择领取空置单位翻新津贴，可于接纳单位的14天内接收新居。此措施大幅缩短重新租出单位所需的时间，平均由57天减少至34天；



• 我们如期推行整体重建计划，以实行清拆合共566幢旧公屋大厦的目标。此项重建计划已接近尾声，截至2006/07年度末，我们已清拆550幢楼宇，占总数的97.2%。此计划旨在大幅改善租户的居住环境；以及

	透过整体重建计划清拆旧公屋大厦

• 长者住屋是为长者兴建的早期房屋，其中附有共用设施。我们将过剩的长者住屋尽量善用，把单位改建为一般租住公屋单位，增加可编配予公屋轮候册申请人的公屋单位数量。为确保长者住屋改建计划按适当的步伐畅顺运作，我们会每年把约500个此类单位改建为一般租住公屋单位。

便利的付款方法
为方便租户交租并减少欠租情况，我们自2007年3月起增辟柜台收租途径，提供更便捷的缴付租金方法。公屋租户可在遍布全港逾760间便利店交租。与此同时，查租易热线亦投入服务，为租户提供缴租现况资料和过去六个月的缴租记录。我们又于2007年3月在28个屋邨试用缴租温馨提示服务，透过短讯服务或预录讯息，提醒欠租的租户尽快清缴租金。

由社会福利署直接支付租金的安排已于2007年年中实行。在计划下，社会福利署会把领取综合社会保障援助的租户应缴的租金直接付予房委会。

善用公共空间
为善用公共空间，我们已着手重定地方用途来提供社区设施，为社区服务。 

其中一个例子，是根据民政事务总署的“伙伴倡自强”社区协作计划，把地方租予非牟利机构。非牟利机构透过上述计划可取得拨款，推行以社区为本的扶贫工作，协助社会上的弱势社群，并提供支援服务予有需要的团体。目前，我们正处理白田邨、石排湾邨和葵涌邨的有关租用申请。

其他重定地方用途以配合社区需要的例子有：天恒邨停车场顶层改作综合儿童及青少年服务中心；泽安邨街市出租作持续教育及社区学院；葵盛西邨和华富二邨的酒楼改建为安老院；以及南山邨停车场部分地方改建为文化艺术中心。

文物保育
随着土地供应限制日多，保护文物的机会亦不断受限制，我们正在寻求保护计划，保护香港房屋文物。保护石硖尾邨美荷楼便是一个好例子，美荷楼是于1950年代最早建成的六层高徙置大厦之一，于2005年获古物谘询委员会列为一级历史建筑物。为确保美荷楼能为社区增值，不致成为社会的包袱，我们邀请香港建筑师学会、香港工程师学会、香港规划师学会和香港测量师学会于2007年合办意念比赛，藉此收集公众意见，研究如何配合石硖尾邨重建计划，善用美荷楼及其四周环境。

	保存美荷楼

商业楼宇管理
我们继续在辖下商业楼宇进行翻新和改善工程，以改善设施，确保可媲美香港其他商场。为增加租户和社区的支持，我们亦透过各种节庆和社区节目，为顾客提供更多姿多采的活动，并为公众带来轻松愉快、无拘无束的购物环境。

管理商业设施方面，我们实施扣分制以确保租户保持环境清洁卫生。2006年10月，我们推出经改善的扣分制，涵盖所有商铺、档位和熟食档的商业租约和暂准证。租户如触犯与卫生有关的违规事项便会被扣分，累计达16分者会被终止租约。

为配合经改善的扣分制，我们亦推出商场奖励计划，以改善辖下商场的清洁状况。由2006年10月起，每季颁发的奖项包括有“杰出洗手间管理奖”及“最卫生食肆奖”等。

个案研究：慈正邨的环保物业管理

房屋委员会(房委会)在屋邨推动健康生活和加强绿化的成果，见于慈正邨获得香港环保企业奖 — 环保物业管理奖（公营房屋）荣誉金奖。获得这项大奖，有赖屋邨管理谘询委员会、政府各部门、警方、学校、环保组织及指定的承建商协调合作，于年内全面推行多项屋邨环保措施和活动，以提高公众对环保的认识。

	慈正邨荣获香港环保企业奖 — 环保物业管理奖（公营房屋）荣誉金奖

慈正邨有11幢住宅楼宇，共8 177个单位，住户约25 000人。该屋邨建于一幅斜坡用地，绿化范围疏落，覆盖整幅用地的5.5%。为实现环保管理的目标，我们将斜坡护栏改建为一处指定的天然晾晒区，将荒地转为环保角兼蔬果园，并利用收集来的废弃胶樽造成巨型胶樽，以宣传循环再用塑胶物料。所有活动均获数以百计的居民踊跃参与，非常成功。 

	环保角兼蔬果园

慈正邨有一项非常全面的家居废物源头分类计划，通过志愿捐赠与每两周一次的环保交换活动，在推动循环再用方面取得非常理想的成绩。在活动收集的可再造物料超过257 700公斤，包括纸张、塑胶、铝金属、衣物；与2005/06年的数字相比，数量增长18.5％。此外，还收集到
151 943公斤的废置电器、金属与建筑废料，但较2005/06年的数字减少4.5％。通过该项计划，该屋邨的整体家居废物减少5.7％。

	集合废弃胶樽造成巨型胶樽，以宣传循环再用塑胶物料

	回收废物收集处

在节能方面，我们采用机电工程署的能源效益守则。在正怡楼的走廊安装室内照明管理装置以后，耗电量降低30.9%。在住宅楼宇的公共地方安装感光控制设备，有助进一步节约1.07%电力。检讨照明水平及重整电路，亦达到8%的节能效果。房委会慈正邨办公室的耗电量，在员工配合下减少8.5%。

	室内照明管理系统