建造和屋宇監管
	資助房屋
	商業樓宇
	機構事務

房委會的主要工作分為4個範疇，即建造和屋宇監管、資助房屋、商業樓宇和機構事務。本章列出上述四個範疇的各項主要工作。

發展及建築處負責規劃、設計和興建房委會的公共屋村與附屬設施。在2008/09年度，該處別的工作重點將集中於善用和取得興建公共房屋的土地資源；按照符合成本效益的原則，建造在環境、社會和經濟方面均可持續發展的房屋；提高建築質素和地盤安全，以及加強勞工保障措施。

獨立審查組負責對新的房委會工程項目和現有的房委會建築物實施屋宇監管，並參照屋宇署的做法和《建築物條例》的規定，訂定相關的標準和做法。

升降機條例執行小組會根據《升降機及自動梯(安全)條例》的規定，規管房委會新的及現有升降機及自動梯的操作。

建造和屋宇監管的方針如下：

	按照公營房屋建設計劃，建造公屋單位、零售設施及停車位，並取得土地資源，供興建公屋之用
	改良設計，以精明建造的原則和採用「環保」物料及系統，建設環保及健康的生活居所和可持續發展的環境
	通過優化設計、監察成本和提高效率的方法，加強成本效益和經濟效益上的可持續性
	透過新建屋村的特色設計，建立居民的歸屬感，鞏固鄰里互助關係，並讓老幼傷健人士均可公平使用社區空間，以及鼓勵社區參與新屋村發展的過程，促進社區和諧和社會可持續發展
	提高建屋質素和地盤安全，並加強保障勞工
	參照屋宇署的做法及相關法例的規定，對房委會新的建築工程和現有樓宇實施屋宇監管措施

興建20 900個公屋單位[5]、1 190平方米[6]建築樓面面積的零售設施和66個私家車/貨車停車位

	為環保、健康生活居所而採用適應環境變化的設計
	應用創新科技，以增加能源效益和節省資源
	採用「環保物料」及「環保建築方法」
	盡力取得土地資源，供興建公屋之用
	因應地盤特色而設計，使土地獲得充分發展而不造成「屏風效應」
	監察建築設計的成本效益
	有效應用資訊科技及研究結果，以改善設計和提高運作效率
	改良屋村設施，以應付因通訊科技發展而帶來新增的需求
	提升樓齡較高公共屋村的可持續性
	透過新建屋村的特色設計，建立居民的歸屬感，並促進社會凝聚力和鞏固鄰里互助關係
	在新建屋村，讓老幼傷健人士均可公平使用社區空間，發揮守望相助的精神
	鼓勵社區參與提供服務的過程
	加強與用家和參與業務者之間的溝通

	改善採購模式
	提高造工水平
	提高建築地盤的安全表現
	加強監管承建商在推行勞工保障措施方面的表現

	參照屋宇署的做法，對新的建築工程實施屋宇監管措施
	參照屋宇署的做法，對房委會現有住宅和非住宅樓宇實施屋宇監管措施
	根據《升降機及自動梯(安全)條例》的規定，規管房委會的升降機及自動梯裝置的使用和操作

2008/09年度的建造開支預算為67.2億元，較2007/08年度修訂預算案的53.8億元開支增加13.4億元(24.9%)。2008/09年度建造開支預算增加，是因為預計在該年度興建的公屋單位較2007/08年度為多。

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資助房屋運作的主要工作是編配、管理和維修保養房委會轄下的租住物業。在2008/09年度，我們會把重點放在以下各項工作方針：透過公共房屋安排鼓勵家庭成員互相扶持和關懷長者；確保公屋資源合理分配；以及改善公共屋村的居住環境。

在2008/09年度，房委會將繼續有秩序地推售剩餘居屋單位。

資助房屋運作的方針如下：

	確保公屋資源合理分配和加快公屋單位的流轉
	把公屋的平均輪候時間維持於大約三年左右
	減低公屋單位空置率
	實施新租金調整機制以及跟進公屋租金政策檢討的結果
	減低公屋欠租率
	優化公共房屋安排，以鼓勵家庭成員互相扶持和關懷長者
	積極協調關顧長者的支援服務
	透過妥善和適時的維修保養，以增加公共屋村的使用期
	採用現代化技術和嶄新材料改善維修保養服務
	保持公共屋村環境清潔衛生
	加強綠化公共屋村的居住環境，以及加強環保工作
	鼓勵與顧客和參與業務者維持夥伴合作關係，以推廣社區建設
	檢討服務合約的外判策略，並加強監管服務承辦商的表現
	更廣泛應用資訊科技和推廣電子業務
	有秩序地推售剩餘居屋單位

圖表三：公屋單位數目

圖表四：公屋的平均輪候時間

	通過有效執行租約管制、兩年一度申報居住情況的制度，以及「公屋住戶資助政策」，確保公屋資源合理分配，以及加強對付違反租約的情況
	把公屋的平均輪候時間(非長者一人申請者除外)維持於大約三年左右
	減低公屋單位空置率
	提供機會紓緩擠迫及繼續推行「改善居住空間調遷計劃」
	實施新租金調整機制以及跟進公屋租金政策檢討的結果
	減低公屋欠租率

	透過優化公共房屋優先配屋計劃，以及其他優化公共房屋安排，繼續促進家庭和諧共融
	聯同非政府機構推廣和支援長者服務

	繼續推行「全方位維修計劃」
	檢討「全方位維修計劃」，以將計劃擴展至包括在勘察完結後，進一步處理室內及室外的維修保養事宜
	建立維修保養資料庫
	為樓齡較高的公共屋村改善屋村設施
	採用新技術和方法改善維修保養服務

	繼續實施「屋村管理扣分制」
	加強管制非法流動熟食小販、飼養狗隻和防止蚊患的工作
	推行園景改善工程計劃和引入主題植物栽種，以及加強愛護環境和綠化公共屋村環境的工作
	減少家居廢物和實施家居廢物源頭分類
	研究推行「綠化天台」環境改善計劃的可行性

	改善屋村管理諮詢委員會的運作，以加強社區建設的工作
	促進租戶、管理人員和承辦商之間的夥伴合作關係

	為潔淨和護衛服務合約實施新的投標制度和經修訂的標書評審機制
	加強查察剝削非技術工人的情況，以及提高對勞工保障規定的認識
	加強監管物業管理服務公司和服務分包商的表現

	應用資訊科技和新技術解決方案，以提高服務質素
	全面推行「繳租溫馨提示」服務
	改良「公屋租務管理附屬系統」和「申請及編配附屬系統」

分期和有秩序地推售剩餘居屋單位

2008/09年度租住房屋運作帳目的預算收入和開支，分別為108.30億元和139.46億元。對比2007/08年度修訂預算案的20.28億元運作赤字，2008/09年度的運作赤字預測為31.16億元。運作赤字增加，主要是由於2007年8月開始減租11.6% 的全年效應、假設薪金每年調整4% 以致薪俸開支增加，以及其他經常開支(例如潔淨和護衛服務)因通脹而增加所致。

2008/09年度資助自置居所運作帳目的預算收入和開支，分別為98.40億元和62.42億元。對比2007/08年度修訂預算案的20.39億元運作盈餘，2008/09年度的運作盈餘預測為35.98億元。2008/09年度盈餘增加15.59億元，主要因為定於2008/09年度出售的剩餘居屋單位數目較2007/08年度的為多，而隨著已售予香港按揭證券有限公司的自置居所貸款陸續清還，相關之利息支出亦逐漸減少，以及在剩餘置業資助貸款計劃個案期滿後，所需的補助金款額減少。

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截至2007年9月30日，房委會管理約1 473 542平方米室內樓面面積的商業樓宇和其他非住宅物業(包括零售商舖、政府租用單位、福利設施、幼稚園、分層工廠大廈和其他物業)，以及26 732個停車位^[9]。在2008/09年度，我們會致力減低空置率、活化使用率偏低的非住宅物業，以及減低欠租率。

商業運作的方針如下：

	汲取私營機構在行業組合、商場設計和市場推廣方面的經驗，以發揮房委會新建商業發展項目的營商潛力
	減低房委會轄下零售單位的空置率
	檢討房委會非住宅物業(包括商場和停車場設施)的管理和運作模式
	檢討相關政策，並制訂更積極和更嚴厲的措施，以減低欠租率

	借鑑私營機構在行業組合和商場設計方面的經驗
	汲取私營機構在市場推廣方面的經驗
	為房委會轄下零售單位進行改善工程

	採取靈活的租賃策略，以提升租用率
	研究可否把需求不大的零售單位和停車場設施改作福利和社區用途
	監察房委會轄下商業樓宇的空置率，並制訂具體措施，以改善租用情況和營商環境

	加強財務成效的管控工作
	加強在非住宅物業的租務及管理事宜方面的中央支援、協調和員工培訓工作
	善用私營機構的資源，以提供商場和停車場的管理服務
	檢討工廠大廈的管理模式
	提高收取停車場費用的效率，以緊貼私營機構的做法
	善用資訊科技，以提升運作效率

	訂立機制，密切監察欠租情況
	針對非住宅物業慣性欠租的商戶，制訂更嚴厲的措施
	減低前租戶的欠款

2008/09年度商業樓宇運作帳目的預算收入和開支，分別為13.22億元和8.81億元。預計2008/09年度未計算特殊項目的運作盈餘為4.41億元，較2007/08年度修訂預算案的4.52億元減少1,100萬元或2.4%。2008/09年度預計運作盈餘輕微減少，主要因為其他經常開支(例如潔淨和護衛服務)因通脹而增加，以及預計薪俸開支會增加所致。

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機構事務涵蓋各項利便房委會和房屋署有效運作的支援服務，包括一般行政、人力資源管理、法律事務、財政管理服務、機構及社區關係、管理顧問/諮詢服務及資訊科技方面的服務。

機構事務的方針如下：

	善用人力資源，以達致機構目標
	加強應用資訊科技，以提高業務效率和支援各項業務措施
	與顧客及其他參與業務者維持夥伴合作關係
	提供一般行政、法律、管理顧問等各方面的其他支援服務，以利便房委會的業務運作
	在房委會轄下的工作地點和公共屋村宣揚環保和安全意識，並推廣環保和安全措施
	提供開放、公平、具透明度和符合成本效益的採購環境
	維持穩健的財務及資金管理，使房委會可持續達致各項工作目標

	通過加強人力資源管理和定期檢討人力策略和人手需求，為房委會建立一支充滿幹勁、處事靈活，並且可以持續發展的工作團隊
	向員工傳達變更的信息，並蒐集他們的意見，以改善運作成效
	向員工宣揚房委會的基本信念
	透過培訓，提升員工服務顧客和協助推展各項業務措施的能力

	爭取顧客和參與業務者的支持，以推廣房委會的政策和措施
	加強與市民大眾的溝通

	確保適時提供符合成本效益的業務應用系統
	透過採用資訊科技或新技術，提高業務效益和效率
	為各處別提供法律服務
	提供管理顧問服務，以協助推展各項機構目標和措施
	令採購工作更符合經濟效益，以及加強與採購有關的培訓
	為房委會轄下的承辦商推行監察工人發薪制度，並檢討有關制度

	根據核准的投資策略和指引，管理房委會的資金
	審慎管理房委會的財政，以達致長遠的政策目標

	加深員工對環保事宜的認識
	於房委會轄下的工作地點加強員工對職業安全與健康制度的認識，並推廣該制度的各項措施
	提高公屋租戶的環保意識，以及繼續聯同環保團體宣揚環保意識

2008/09年度的建議機構事務開支預算為6.38億元，較2007/08年度修訂預算案的六億元增加6.3%。2008/09年度開支增加，主要因為薪俸開支和資訊科技方面的非經常開支增加所致。薪俸開支增加，主要因為假設薪金增加以及負責資訊科技項目的員工數目增加，而機構事務在資訊科技方面的非經常開支增加，主要由於2008/09年度將研發的資訊科技系統所致。

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