我们的经济工作成效

随着金融海啸发生，2008/09年度是不容易的一年。为了减轻业务相关者（包括承建商及租户）的财政困难，我们采取了多项措施，包括把地基工程合约和新工程建筑合约的来索即付保证书担保额由10%减至3%；提早支付保险费；把付款期由21天缩短至14天；在新工程合约的每月付款期之间加插中期付款；以及为屋邨维修保养工程的施工订单新增中期付款。推出这些措施，全赖我们与承建商建立了伙伴合作精神。

面对金融海啸和2008/09年度经济下滑，政府呼吁各方尽力创造就业机会。为此，我们于年内提前开展数个工程项目，包括拆卸观塘分层工厂大厦、建造天水围104区社区综合服务大楼，以及批出启德1B地盘的设计和建造综合合约。

由于须确保房委会的经济工作达致可持续的成效，尤其于经济不景时，因此我们透过善用物料和采用最先进的建筑技术，谋求实用而具成本效益的建筑方案，而同时优化品质和提高安全水准，改善住户的生活环境。

财政成效

房委会在财政上独立自主，并运用其内部资金维持辖下庞大的公营房屋计划。2008/09年度的财务报表已载录于我们的年报之内。

财政成效概览

截至2009年3月31日止年度的综合收益表

2008/09年度综合运作帐目盈余分项数字

2004/05至2008/09财政年度的资本开支

截至 2009 年 3 月 31 日，房委会可用于投资的资金为 563.75 亿港元，较 2008年 3 月 31 日增加 8.28亿港元。

公屋租金政策

租金调整

2008年1月1日，我们引进新的公屋租金调整机制，取代租金与入息比例中位数10%的法定上限。新机制按租户的家庭入息变动而调整租金。是项新租金政策旨在订定更贴近租户负担能力的租金水平，从而达到我们为有真正需要人士提供公屋的目标，让公营房屋计划得以长期持续推行。

在新的租金调整机制下，公屋租金每两年检讨一次。首次检讨定于2010年进行。公屋租金调整比率，取决于收入指数的变动，惟加租幅度上限为10%。

年内，政府为支援本港弱势社群，推出纾缓通货膨胀措施，除了缴付额外租金的家庭外，一般公屋租户毋须缴交2008年8至10月共三个月租金，转而由政府承担。此外，我们安排把2008/09年度全年政府差饷宽免转归租户，所有租户都可受惠。

租金援助

租金优惠

在2008年9月全球金融危机爆发后，我们于短时间内向零售及工厂租户提供租金宽免。我们在2009年1至2月两个月内，向零售及工厂租户提供租金优惠，减免50%的净租金（不包括差饷及冷气费）。就工厂租户而言，除了现有的租金评估机制，我们亦于续订固定年期的租约时，采取更灵活的措施。

善用资源

我们的首要职责是为未能负担私人出租楼宇的市民提供公共租住房屋。2008/09年度，我们共编配约25 000个单位予公屋轮候册申请人，一般申请人和一人长者申请人的轮候时间分别为1.8及1.2年。

减低空置率

第13期特快公屋编配计划于2008年7月推出，旨在提高较难租出单位的出租率，尽量善用房屋资源。根据是项措施，合资格的公屋申请人会有两次机会选择公屋单位。截至2009年3月底，约共2 110个家庭循此途径获编配公屋单位，当中包括50个于第12期特快公屋编配计划受惠的家庭。

此外，为了进一步减低房屋资源的空置率，我们向愿意入住空置较久单位的公屋申请人提供优惠。凡申请人入住空置12至24个月的单位，可享八个月半租优惠；而入住空置24个月以上的单位，可享12个月半租优惠。2008/09年度，在这项安排下共租出2 160个单位，当中1 210个单位透过特快公屋编配计划租出。

打击滥用公屋

打击欠租情况

为了防止及打击公屋和商业楼宇租户拖欠租金，我们相信最佳办法是让租户有方便准时交租的途径。根据是项原则，我们已推出多项措施：

• 其他柜台收租途径让租户可于900多家便利店及逾50多个港铁站客务中心交租；
• 领取综合社会保障援助住户的租金津贴会直接从社会福利署转帐予房委会；以及
• 进行宣传推广，鼓励租户试用其他柜台收租途径。

由于收租网络扩大，欠租个案稳步减少，情况令人鼓舞。年内，拖欠租金比率由3.5%下跌至低于3%。

2008年12月，随着互联网服务开拓，原先的查租热线服务得以扩充。租户现可上网自行查核最新的交租状况及过去六个月的交租记录。此外，截至2009年3月，我们已安装100个查租易服务站，租户可从服务站查核应交租金数额，需要时可列印租金查询通知书。

出售剩余居屋单位

随着政府于2002年为公共房屋政策重新定位，我们已停建及停售居屋单位。至于16 700个剩余居屋单位存货，我们已于2007年起按计划逐步出售。

具成本效益的运作

纵然在社会及环境方面达到可持续发展的最佳成效，但不透过实用和符合成本效益的设计，以致在经济范畴的持续成效不彰，我们的房屋计划亦难以持续发展。

具成本效益的设计

我们考虑到地盘限制及善用发展潜力，自2000年起兴建因地制宜的非标准化住宅楼宇。我们于2008年根据近年来多元化的建筑发展项目，建立了一个“构件式单位设计”资料库。构件式单位旨在以最符合居民利益的设计，减低环境影响，并透过扩大使用机械化建筑程序，提高效益及生产力。

根据2009年2月／3月收到的建筑工程合约标书，以及成本顾问报告的结果，我们的楼宇上盖建筑成本，普遍比私人市场的同类项目低约36%。我们更引进新软件以优化辖下楼宇的结构设计，成本数字可望进一步改善。

采购

本年度是房委会采购策略的重要里程碑。为了善用外间资源，引进创新设计及先进科技，同时维持必要的品质监控，我们在启德1B地盘的公营房屋发展项目采用崭新的综合采购模式。这种新的模式将创新的理念融入设计、生产及研究，广泛采用机械化建造过程，以实现可持续发展的概念。

透过独立审查组确保建筑质素

由于我们的楼宇不受《建筑物条例》监管，独立审查组参照屋宇署的做法，就房委会所有现存和新建楼宇，以及改建工程作第三者监管。独立审查组直接向房屋署署长负责，并取得屋宇署署长的支援和指引。独立审查组亦负责其他与确保楼宇质素有关的职务，包括：

• 负责行使屋宇署署长授予的建筑事务监督权力，监管曾属房委会的“居者有其屋计划”及“租者置其屋计划”的楼宇，以及现时由领汇房地产投资信托基金拥有和管理的商业设施。
• 根据《升降机及自动梯（安全）条例》，规管房委会辖下屋邨内所有升降机及扶手电梯的使用。

全方位维修计划

为了向住户推广全方位维修计划及其好处，我们在大窝口邨设置维修保养教育径，以及安排流动维修保养教育专柜作巡回展览，迄今已完成在74个屋邨的展览，吸引合共21 600人参观。据顾客满意度调查显示，全方位维修计划广受好评。在该计划推出后，住户对维修及保养服务的整体满意度由40%大幅上升至86%（以2008年10月前完成全方位维修的住户计算）。同时，有73%的受访住户认为全方位维修计划在改善家居维修方面属“非常有效”或“有效”。有见成效良好，我们已把全方位维修计划，扩展成为一个涵盖其他保养和改善工作的固定计划。

全面结构勘察计划

在全方位维修计划、全面结构勘察计划及屋邨改善计划互相配合下，我们能保持屋邨质素，延长其使用期，从而确保房屋单位可持续使用。

我们透过全面结构勘察计划，为楼龄超过或接近40年的屋邨检查楼宇结构安全，并评估修葺成本和住屋质素。年内，华富邨及坪石邨的勘察工作完成，我们决定把这两个屋邨保留，延长其使用期15年。所需的修葺及改善工程，将与屋邨改善计划同时进行。该计划旨在活化旧屋邨，并促进邨内的社区联系。以坪石邨为例，改善工程包括在现时并无升降机的低矮楼宇安装升降机。

明年，我们会检查美东邨、葵盛西邨、沥源邨和爱民邨可否继续保存。在未来10年，全面结构勘察计划会推展至另外32个楼龄较高的屋邨。

市场主导的租赁策略

我们的零售店铺，大部分透过公开招标和直接协商方式，以市值租金出租。对于一些吸引力稍逊的铺位和地方，我们会采取短期租赁策略，以提高其租用率，例如即时竞出租金投标、接受即时申请，以及容许某些空置铺位经营多种行业等。我们除了定期检讨店铺的行业组合外，还不时加入新行业，以配合市场趋势。

为了确保我们零售店铺的管理和租赁具竞争力及成本效益，我们亦聘请顾问提供专业意见。

地尽其用

我们一方面提升商业设施的零售潜力，亦同时探讨如何尽量善用吸引力稍逊的地方，作有利社区的用途。我们重新编排商业铺位，并已陆续租出。

我们亦致力为社区提供福利用途设施。年内，我们把合共6 290平方米的额外面积改作邻舍中心、日间护理中心、安老院舍、社会服务外展办事处、青年中心，以及辅导服务中心。

同时，我们为辖下商业设施进行大规模翻新工程，包括粉饰外观、改善照明、美化铺面和天花，以及改善厕所和空调系统，以缔造更理想的营商环境，提升零售潜力。

善用资讯科技

在资讯科技方面，我们继续投入可观的资源，以进一步改善业务运作，提升服务效率，为住户提供更方便的服务。

2008年10月，我们推出网上非住宅物业管理系统，终止使用主机电脑进行有关工作，房委会的资讯科技作业从此迈进新里程。我们于年内另一项重要成绩，是为租户推出互联网服务，藉此提供更优质、更方便的顾客服务。该等服务的使用率稳步上升，而我们日后会加入更多网上功能，以助业务发展及联系顾客。

近年，我们引入崭新技术，例如脸孔辨识技术、三维电脑辅助设计、电子手帐及行动装置等，借助资讯科技以革新营运方法和精简工作流程。自2008年开始推行的外展房屋管理系统，免除以往公屋住户两年一度递交纸本申报表的做法，大幅减省员工的时间和精力。这项服务在2008香港资讯及通讯科技奖夺得“最佳公共服务应用奖（电子转化）”铜奖。