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迈步持续发展路

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经济工作成效之下章节 :
| 财政成效 | 公屋租金政策 | 善用资源 | 具成本效益的运作 |

经济工作成效

香港约有 28% 的人口居住在房屋委员会 (房委会) 辖下的公共租住房屋 (公屋) ，因此我们必须不断改善公屋单位和服务，确保公帑用得其所，符合公众的最大利益。我们透过善用物料和采用最先进的建筑技术，谋求实而不华而又具成本效益的方案，从而优化品质和提高安全水准，以促进住户的福祉。

财政成效

房屋委员会 (房委会) 在财政上独立自主，并运用其内部资金维持辖下规模庞大的公营房屋计划。 2007/08 年度的财务报表已载录于我们的年报。

房委会的财政成效摘要如下：

2007/08 年度综合盈余

2007/08 年度综合运作帐目盈余 / (赤字)分析

截至2004 年度止至 2008 年度止资本开支

截至 2008 年 3 月 31 日，房委会可用于投资的资金为 555.47 亿港元，较 2007 年 3 月 31 日增加 30.92 亿港元。

公屋租金政策

以收入为基础的租金调整机制
《2007 年房屋 (修订) 条例》于 2008 年 1 月 1 日实施，为公共屋邨提供一个更为灵活的租金调整机制，让当局能根据租户家庭的收入调整租金。租金调整机制已订于 2010 年进行第一次检讨，其后将每两年检讨一次。为使新的租金调整机制有效运作，房委会由 2007 年 8 月起调低公屋租金 11.6%，以便提供一个适当的起点。

援助财政有困难的家庭
我们于 1992 年推出租金援助计划 (租援) ，以暂时宽减 25% 或 50% 租金的方式，援助在经济上有不同程度困难的租户。自 2007 年 8 月 1 日起，房委会进一步放宽申请资格，调低租金与入息比例并提高入息限额，让更多有真正经济困难的租户得到援助。

善用资源

公共租住房屋
我们的首要职责是为未能负担私人出租楼宇的市民提供公共租住房屋 (公屋) 单位。年内，房屋委员会 (房委会) 每月平均接获 2 100 份在公屋轮候册登记的新申请，一般申请人和单身长者申请人的轮候时间分别为 1.9 及 1.1 年。

2007/08 年度，我们共分配 13 000 个公屋单位予轮候册申请人。

打击滥用公屋
“善用公屋资源分组”的职责是防范香港珍贵的房屋资源被滥用。在 2007/08 年度，“善用公屋资源分组”共调查约 7 400 宗怀疑滥用公屋个案，并查核约 4 800 宗个案以厘定有关家庭是否符合资助房屋的资格。由于该分组在收回被滥用公屋单位所作的努力，加上部分住户自动交出的单位和每年新建约 15 000 个单位，我们每年约有 27 400 个单位可供编配予有需要的市民。此外，透过短片广播，屋邨管理谘询委员会及住户能得悉我们在打击滥用公屋方面作出的努力，让他们更透彻了解政府的房屋政策。

打击欠租情况
我们推出多项措施防止及打击公屋和商业楼宇租户拖欠租金的情况。我们特设电话查询热线“查租易”，租户可查询过去6个月的租金缴交记录。另外，我们亦推出“缴租温馨提示”服务，利用短讯或录音讯息提醒租户缴交尚欠租金。此外，自 2007 年 6 月 1 日起，领取综合社会保障援助金的公屋住户，其租金津贴可直接由社会福利署转帐予房委会。以上各项措施实行后，有效将公屋住户拖欠租金的比率由前几年的 5 至 6% 下降至本年度的 3.5%。

针对商业楼宇租户欠租的情况，我们亦已实施不同的预防措施，包括鼓励租户采用自动转帐方式支付租金、不再接受曾因欠租被终止租约的租户日后申请承租房委会辖下的商业单位，以及把欠缴房委会租金及其他款项的利息调整至每月 2 厘。为了进一步完善收取租金的程序，我们现正开发可打印缴款通知书及辅助网上更新交租记录的电脑系统。

剩余居者有其屋计划单位
鉴于本港房屋政策重新定位，房委会于 2003 年停建和停售居者有其屋计划 (居屋) 单位，因此现时约有 16 600 个剩余居屋单位，为充分利用房屋资源，我们订立计划，于 2007 至 2009 年期间每年分两期出售所有剩余居屋单位。

以上两期售楼工作完成后，合共售出 6 307 个剩余居屋单位。第三期的 3 052 个居屋单位亦于 2008 年 2 月底开始推售。为了鼓励合资格的买家购买剩余居屋单位，首三期的单位售价已订为市值的 70%。

减少空置率
我们在 2007 年 7 月第 12 轮特快公屋编配计划中，推出崭新的出租策略。在新措施下，合资格公屋申请人如在第一轮自选单位程序中未能选到单位，可有第二次机会自选单位。新措施推出 9 个月以来，共有 2 900 名申请人获编配公屋单位。

为了进一步减低公共屋邨的空置率，自 2007 年 9 月 1 日起，租户如愿意入住长期空置的单位，可获宽减租金。租户入住空置 12至24 个月或逾 24 个月的单位，可获减租50%，分别为期 8 个月或 12 个月。截至 2008 年 3 月底，我们透过这项措施成功租出 2 400 个长期空置的单位。

除善用公屋资源外，我们亦推行各类措施提高商业楼宇的使用率。这些措施包括：

多元化商业楼宇出租策略
过去，我们评估市场趋势后，构思了多项多元化的出租策略，以改善商业楼宇的出租率，其中包括安排即时竞出租金投标、接受即时申请、指定空置商铺及档位作多种行业用途、把几个单位组合为一组以一份合约出租、为长期空置铺位及档位提供免租期、检讨现有商场的行业组合、邀请大型连锁店租用房委会物业等。为紧贴市场趋势，我们特别聘请租赁顾问负责新建的油塘 / 鲤鱼门区商场和停车场发展项目的详细设计、租务、租户组合、标识和市场推广计划。

房委会一直致力服务社会，因此全力支持民政事务总署资助推行的“伙伴倡自强社区协作计划”，为非牟利机构提供合适的出租单位。我们按照计划，出租辖下的白田邨及海丽商场的单位予两间非政府机构。最近我们正翻新空置的幼稚园物业，准备租予福利团体或政府部门作为办事处。

泊车设施的管理
由 2008 年 1 月 1 日起，房委会把辖下 33 个使用率较高的停车场的车位月租上调 5%，而电单车车位月租则划一调高 20 港元。另外，所有房委会停车场的私家车车位时租亦加价 1 港元。虽然车位租金有所调整，但在新规定下，我们把日泊停车证优惠推广至周末和公众假期，而一次预购 50 张 (或其倍数) 泊车代用券则可获八折优惠，因此用户仍可获得不少优惠。

为改善出入管理和保安工作，我们将于辖下停车场安装八达通付款系统和更先进的电子保安系统。

具成本效益的运作

改善建筑设计和建造质素
房屋委员会 (房委会) 近年开始采用因地制宜的设计，充分发挥个别建筑地盘的发展潜力，善用周围环境的优势。由于这类设计会大大影响建造和成本效益，我们遂采纳一系列组件式单位设计，以配合多元化的楼宇发展项目。这类预计在 2008 年年底推出的组件式单位，使公屋大厦更贯彻一致，也有助我们以周详而可持续的方式推行房屋计划，提高安全度，同时减低对环境的影响。由于组件可以重复使用，以及建筑过程中运用更多机械化和预制技术，令建造成本大幅下降。

预制组件和建筑构件的建造技术早于 1980 年代面世，优点包括改善楼宇质素、提高地盘安全、减低噪音和空气污染、减少建筑废物和达致合理成本，能大大优化建造程序。为确定这类建造技术对我们的房屋单位有所禆益，我们在葵涌的分层工厂大厦重建项目进行试验计划 (请参阅个案研究) 。该项目已于 2008 年年初竣工，其中 60% 混凝土工程属于预制组件和建筑构件。

具成本效益的楼宇结构设计
我们悉力寻找机会改进楼宇的结构优化程序。根据屋邨结构成本效益的独立研究结果，房委会工程项目总建筑成本比同类私人楼宇低逾 40%，非标准住宅大厦的结构成本则较同类私人楼宇低 17%。2007 年，我们继续自行开发软件，务求进一步提高楼宇结构优化工作的效率，结果本年度的总建筑成本下降约 1%。

独立审查和表现监察
房屋署的独立审查组会按照屋宇署的守则执行必要的屋宇监管。由于房委会辖下楼宇并不受《建筑物条例》规管，因此我们特别成立这个小组，为所有在公共屋邨内进行的新发展项目、改建和加建工程实施第三方监察及管制，以确保其规格符合法例规定。独立审查组的职责是防止违例建筑工程及其他可能引致的问题、维持屋宇质素和建筑程序效率，以及减低因翻新或清拆违例搭建物招致的费用。此外，独立审查组还负责向有关发牌当局提供意见，以及规管房委会辖下屋邨内所有升降机及自动电梯装置的使用情况。

善用专业睿智
房委会管理的业务十分多元化，为使服务水平更卓越，我们会善用有关业界的专才和睿智，因此我们将商场、工厂及停车场的管理工作外判予私人物业管理公司，让后者提供更体贴的服务，达到更高成本效益，提升设施管理的质素。 在 2007/08 年度，我们共批出南山、石硖尾、白田和华富二邨四个商场和龙翔办公大楼的管理合约，由三间物业管理公司承办管理。

全方位维修计划
我们于 2006 年 2 月推行“全方位维修计划”，计划涵盖单位内部勘察和维修保养服务，并在持续的五年期内检修辖下所有公共屋邨。“全方位维修计划”可预防住户单位内部和大厦公用地方的小毛病恶化成为严重问题，从而保障房委会楼宇的质素。这套维修计划能掌握先机，延长大厦的使用期，令房屋资产达到最高的经济价值，还可优化生活环境。

“ 全方位维修计划”推出至今，我们已在 50 个屋邨为约 93 000 户进行勘查，覆盖率约为 85% ，最终完成近 150 000 宗相关的修理工程，总费用约为 1.07 亿港元。

住户可致电维修热线预约勘察工作和查询维修工程进度。在 2006 年 12 月至 2008 年 3 月期间，共有超过 33 000 宗成功预约的个案。住户亦可登入“全方位维修计划”网站查询维修保养资料。

房委会悉力推行“ 全方位维修计划”，获得社会各界认同。2007 年，“全方位维修计划”获得不少租户的赞赏，同时亦荣获多个不同类别的重要奖项，现把有关资料扼述如下：

1. 房委会创新而功能强大的电脑化“全方位维修计划”系统，在香港工程师学会举办的 2007 香港资讯及通讯科技奖比赛中赢得“最佳公共服务应用(创意)”银奖和“最佳公共服务应用(最受欢迎)”铜奖。
2. “全方位维修计划”荣获公务员优质服务奖励计划“内部支援服务”类别的季军奖项。
3. 2007 年 12 月进行的“全方位维修计划”意见调查显示，87% 的住户对该计划的服务表示非常满意或满意，其中 73% 的住户认为“全方位维修计划”对改善单位内部保养维修极为有效或有效。

除了直接与家居维修大使沟通及在房屋资讯台播放短片外，我们亦在大窝口邨设立维修保养教育径和在各公共屋邨设立流动维修保养教育柜位，使公众认识到维修公共屋邨的重要。迄今为止，我们的流动维修保养教育柜位已在 44 个屋邨摆放， 吸引逾 13 000 人次参观。

全面结构勘察计划
全面结构勘察计划旨在为楼龄较高的公共屋邨进行“健康检查”，勘查范围包括安全、建筑结构和居所质素。“全面结构勘察计划”有助我们拟订旧公共屋邨的长远保养维修和重建策略，达到最高的运作效率，同时优化我们房屋资产的经济价值。“全面结构勘察计划”与“ 全方位维修计划”相辅相成，是促进我们辖下公共房屋可持续发展的要素。

在 2007/08 年度，我们勘察了东头邨第 22 座及福来邨，并决定清拆前者而维修后者以延长使用 15 年。至于华富邨及坪石邨的结构勘察亦已展开，预计会在 2008 年年底完竣。“ 全面结构勘察计划”现已扩展为长期措施，未来 10 年我们将勘察另外 32 个高龄屋邨。

研究及开发
为了更完善管理及改良辖下众多的房屋，我们一直致力开拓各类新研发项目，以改进运作效率和减低对环境的影响。这类研发项目包括研究和物色更耐用的物料、更持久的修理方法和采用更环保的物料，藉以减低长远维修成本。此外，我们亦研究在公厕及其他卫生设施内铺设防污、无臭及无菌磁砖和涂层，以及研究各种测试技术是否适用和有效。

在 2007/08 年度，我们引进的项目包括不锈钢水管、可解决冷凝水问题的新式金属水管绝缘物料、混凝土修葺的新技巧，以及两种测试方法，即微波含水量测量系统和现场不锈钢测试工具。前者可显示建筑元件内部含水量的三维图像，省却重复检查和修理的需要；后者可辅助维修人员即时在现场进行检测，确保不锈钢达到指定级数。

应用资讯科技
我们在许多日常运作中应用资讯科技，大大改善服务效率。年内，我们启用了两套大型系统协助屋邨管理及维修工作。这些系统对办理公屋申请和管理住宅租务甚有帮助。租户现在可于网上提交申请和查询进度，此外，我们的前线职员和热线接线生亦可便捷地利用系统搜寻租户资料，回应查询便事半功倍。年内我们并推出样貌识别系统，协助管理和监察屋邨内的清洁工人及保安员。

资讯科技亦有助于改善房委会内的办公室工作。我们现正测试能否利用影像技术提高整体运作效率和减少用纸，同时建立机构数据库，监察日常运作、确定趋势、分析资料和作出预测，以辅助决策程序。