我們的經濟工作成效

隨著金融海嘯發生，2008/09年度是不容易的一年。為了減輕業務相關者（包括承建商及租戶）的財政困難，我們採取了多項措施，包括把地基工程合約和新工程建築合約的來索即付保證書擔保額由10%減至3%；提早支付保險費；把付款期由21天縮短至14天；在新工程合約的每月付款期之間加插中期付款；以及為屋村維修保養工程的施工訂單新增中期付款。推出這些措施，全賴我們與承建商建立了夥伴合作精神。

面對金融海嘯和2008/09年度經濟下滑，政府呼籲各方盡力創造就業機會。為此，我們於年內提前開展數個工程項目，包括拆卸觀塘分層工廠大廈、建造天水圍104區社區綜合服務大樓，以及批出啟德1B地盤的設計和建造綜合合約。

由於須確保房委會的經濟工作達致可持續的成效，尤其於經濟不景時，因此我們透過善用物料和採用最先進的建築技術，謀求實用而具成本效益的建築方案，而同時優化品質和提高安全水準，改善住戶的生活環境。

財政成效

房委會在財政上獨立自主，並運用其內部資金維持轄下龐大的公營房屋計劃。2008/09年度的財務報表已載錄於我們的年報之內。

財政成效概覽

截至2009年3月31日止年度的綜合收益表

2008/09年度綜合運作帳目盈餘分項數字

2004/05至2008/09財政年度的資本開支

截至 2009 年 3 月 31 日，房委會可用於投資的資金為 563.75 億港元，較 2008年 3 月 31 日增加 8.28億港元。

公屋租金政策

租金調整

2008年1月1日，我們引進新的公屋租金調整機制，取代租金與入息比例中位數10%的法定上限。新機制按租戶的家庭入息變動而調整租金。是項新租金政策旨在訂定更貼近租戶負擔能力的租金水平，從而達到我們為有真正需要人士提供公屋的目標，讓公營房屋計劃得以長期持續推行。

在新的租金調整機制下，公屋租金每兩年檢討一次。首次檢討定於2010年進行。公屋租金調整比率，取決於收入指數的變動，惟加租幅度上限為10%。

年內，政府為支援本港弱勢社群，推出紓緩通貨膨脹措施，除了繳付額外租金的家庭外，一般公屋租戶毋須繳交2008年8至10月共三個月租金，轉而由政府承擔。此外，我們安排把2008/09年度全年政府差餉寬免轉歸租戶，所有租戶都可受惠。

租金援助

租金優惠

在2008年9月全球金融危機爆發後，我們於短時間內向零售及工廠租戶提供租金寬免。我們在2009年1至2月兩個月內，向零售及工廠租戶提供租金優惠，減免50%的淨租金（不包括差餉及冷氣費）。就工廠租戶而言，除了現有的租金評估機制，我們亦於續訂固定年期的租約時，採取更靈活的措施。

善用資源

我們的首要職責是為未能負擔私人出租樓宇的市民提供公共租住房屋。2008/09年度，我們共編配約25 000個單位予公屋輪候冊申請人，一般申請人和一人長者申請人的輪候時間分別為1.8及1.2年。

減低空置率

第13期特快公屋編配計劃於2008年7月推出，旨在提高較難租出單位的出租率，盡量善用房屋資源。根據是項措施，合資格的公屋申請人會有兩次機會選擇公屋單位。截至2009年3月底，約共2 110個家庭循此途徑獲編配公屋單位，當中包括50個於第12期特快公屋編配計劃受惠的家庭。

此外，為了進一步減低房屋資源的空置率，我們向願意入住空置較久單位的公屋申請人提供優惠。凡申請人入住空置12至24個月的單位，可享八個月半租優惠；而入住空置24個月以上的單位，可享12個月半租優惠。2008/09年度，在這項安排下共租出2 160個單位，當中1 210個單位透過特快公屋編配計劃租出。

打擊濫用公屋

打擊欠租情況

為了防止及打擊公屋和商業樓宇租戶拖欠租金，我們相信最佳辦法是讓租戶有方便準時交租的途徑。根據是項原則，我們已推出多項措施：

• 其他櫃檯收租途徑讓租戶可於900多家便利店及逾50多個港鐵站客務中心交租；
• 領取綜合社會保障援助住戶的租金津貼會直接從社會福利署轉帳予房委會；以及
• 進行宣傳推廣，鼓勵租戶試用其他櫃檯收租途徑。

由於收租網絡擴大，欠租個案穩步減少，情況令人鼓舞。年內，拖欠租金比率由3.5%下跌至低於3%。

2008年12月，隨著互聯網服務開拓，原先的查租熱線服務得以擴充。租戶現可上網自行查核最新的交租狀況及過去六個月的交租記錄。此外，截至2009年3月，我們已安裝100個查租易服務站，租戶可從服務站查核應交租金數額，需要時可列印租金查詢通知書。

出售剩餘居屋單位

隨著政府於2002年為公共房屋政策重新定位，我們已停建及停售居屋單位。至於16 700個剩餘居屋單位存貨，我們已於2007年起按計劃逐步出售。

具成本效益的運作

縱然在社會及環境方面達到可持續發展的最佳成效，但不透過實用和符合成本效益的設計，以致在經濟範疇的持續成效不彰，我們的房屋計劃亦難以持續發展。

具成本效益的設計

我們考慮到地盤限制及善用發展潛力，自2000年起興建因地制宜的非標準化住宅樓宇。我們於2008年根據近年來多元化的建築發展項目，建立了一個「構件式單位設計」資料庫。構件式單位旨在以最符合居民利益的設計，減低環境影響，並透過擴大使用機械化建築程序，提高效益及生產力。

根據2009年2月／3月收到的建築工程合約標書，以及成本顧問報告的結果，我們的樓宇上蓋建築成本，普遍比私人市場的同類項目低約36%。我們更引進新軟件以優化轄下樓宇的結構設計，成本數字可望進一步改善。

採購

本年度是房委會採購策略的重要里程碑。為了善用外間資源，引進創新設計及先進科技，同時維持必要的品質監控，我們在啟德1B地盤的公營房屋發展項目採用嶄新的綜合採購模式。這種新的模式將創新的理念融入設計、生產及研究，廣泛採用機械化建造過程，以實現可持續發展的概念。

透過獨立審查組確保建築質素

由於我們的樓宇不受《建築物條例》監管，獨立審查組參照屋宇署的做法，就房委會所有現存和新建樓宇，以及改建工程作第三者監管。獨立審查組直接向房屋署署長負責，並取得屋宇署署長的支援和指引。獨立審查組亦負責其他與確保樓宇質素有關的職務，包括：

• 負責行使屋宇署署長授予的建築事務監督權力，監管曾屬房委會的「居者有其屋計劃」及「租者置其屋計劃」的樓宇，以及現時由領匯房地產投資信託基金擁有和管理的商業設施。
• 根據《升降機及自動梯（安全）條例》，規管房委會轄下屋村內所有升降機及扶手電梯的使用。

全方位維修計劃

為了向住戶推廣全方位維修計劃及其好處，我們在大窩口村設置維修保養教育徑，以及安排流動維修保養教育專櫃作巡迴展覽，迄今已完成在74個屋村的展覽，吸引合共21 600人參觀。據顧客滿意度調查顯示，全方位維修計劃廣受好評。在該計劃推出後，住戶對維修及保養服務的整體滿意度由40%大幅上升至86%（以2008年10月前完成全方位維修的住戶計算）。同時，有73%的受訪住戶認為全方位維修計劃在改善家居維修方面屬「非常有效」或「有效」。有見成效良好，我們已把全方位維修計劃，擴展成為一個涵蓋其他保養和改善工作的固定計劃。

全面結構勘察計劃

在全方位維修計劃、全面結構勘察計劃及屋村改善計劃互相配合下，我們能保持屋村質素，延長其使用期，從而確保房屋單位可持續使用。

我們透過全面結構勘察計劃，為樓齡超過或接近40年的屋村檢查樓宇結構安全，並評估修葺成本和住屋質素。年內，華富村及坪石村的勘察工作完成，我們決定把這兩個屋村保留，延長其使用期15年。所需的修葺及改善工程，將與屋村改善計劃同時進行。該計劃旨在活化舊屋村，並促進村內的社區聯繫。以坪石村為例，改善工程包括在現時並無升降機的低矮樓宇安裝升降機。

明年，我們會檢查美東村、葵盛西村、瀝源村和愛民村可否繼續保存。在未來10年，全面結構勘察計劃會推展至另外32個樓齡較高的屋村。

市場主導的租賃策略

我們的零售店舖，大部分透過公開招標和直接協商方式，以市值租金出租。對於一些吸引力稍遜的舖位和地方，我們會採取短期租賃策略，以提高其租用率，例如即時競出租金投標、接受即時申請，以及容許某些空置舖位經營多種行業等。我們除了定期檢討店舖的行業組合外，還不時加入新行業，以配合市場趨勢。

為了確保我們零售店舖的管理和租賃具競爭力及成本效益，我們亦聘請顧問提供專業意見。

地盡其用

我們一方面提升商業設施的零售潛力，亦同時探討如何盡量善用吸引力稍遜的地方，作有利社區的用途。我們重新編排商業舖位，並已陸續租出。

我們亦致力為社區提供福利用途設施。年內，我們把合共6 290平方米的額外面積改作鄰舍中心、日間護理中心、安老院舍、社會服務外展辦事處、青年中心，以及輔導服務中心。

同時，我們為轄下商業設施進行大規模翻新工程，包括粉飾外觀、改善照明、美化鋪面和天花，以及改善廁所和空調系統，以締造更理想的營商環境，提升零售潛力。

善用資訊科技

在資訊科技方面，我們繼續投入可觀的資源，以進一步改善業務運作，提升服務效率，為住戶提供更方便的服務。

2008年10月，我們推出網上非住宅物業管理系統，終止使用主機電腦進行有關工作，房委會的資訊科技作業從此邁進新里程。我們於年內另一項重要成績，是為租戶推出互聯網服務，藉此提供更優質、更方便的顧客服務。該等服務的使用率穩步上升，而我們日後會加入更多網上功能，以助業務發展及聯繫顧客。

近年，我們引入嶄新技術，例如臉孔辨識技術、三維電腦輔助設計、電子手帳及行動裝置等，借助資訊科技以革新營運方法和精簡工作流程。自2008年開始推行的外展房屋管理系統，免除以往公屋住戶兩年一度遞交紙本申報表的做法，大幅減省員工的時間和精力。這項服務在2008香港資訊及通訊科技獎奪得「最佳公共服務應用獎（電子轉化）」銅獎。