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中国大陆是其中一个明显的例子。随着中国的国家经济发展，市区居民的百分比会不断增加，至2020年会有60%人口居于市区。换言之，由现在起计，直至2020年期间，每年均会有超过1 500万人(或500万个家庭)由乡村移居市区。此外，Dr Renaud又指出，为了应付对市区房屋的额外需求，中国要面对都市化所带来的三大挑战，包括：怎样建立适用于发展都市基础建设的财务机制；怎样制订有效的都市管治及管理制度；以及怎样确保居于发展中城市的居民能享用服务和就业。

中国 - 迈向市场化

来自内地的讲者讨论了中国房屋政策因应都市化带来的挑战，以及随着人民追求更高的生活水准而有所改变。这些改变与经济改革于逾20年前同步开始。自传统分配房屋的行政制度废除后，加上自1998年起出现房屋市场化，房屋政策的改变尤为显著。房地产业在市场需求和新政策的刺激下，迅速发展起来，而且颇有成绩，成为中国国家经济的一项支柱。2002年，中国在房地产发展方面的投资，差不多占全部固定资产投资的18%，较诸1997年的12.7%，出现大幅增长。截至2002年的五年内，已落成的市区住宅物业总面积达34亿平方米，平均每年6.8亿平方米。

与此同时，大家亦关注市场出现投资过热和兴建过度的情况。针对这些问题，中国未来的房屋政策会着重鼓励在市场兴建更多可负担的房屋。政府打算加强对市场的监察和宏观调控，以确保市场运作公平而妥善。政府意欲维持供求平衡，因此会密切留意普罗大众的需要，以及他们对兴建中房屋的负担能力。

为避免在城市出现贫民区，中国低收入家庭的住屋问题必须解决。市区居民必须有途径可入住建筑和管理均较佳的房屋。市场化的过程必须进一步改良 - - 不论在市场制度的理念或运作方面而言，从而建立一个健康而贯彻一致，且可自我调节的房屋市场制度。这是香港从中学习的重要一课，稍后我会详加讲述。

预期全球一体化会为中国的物业市场带来重大影响。中国在八十年代初期实施门户开放政策，及后加入世贸组织，去年更签订内地与香港更紧密经贸关系安排。

此外，随着贸易和投资进一步开放，这方面的发展会对物业市场有所影响。中国欢迎香港及海外的公司和个别人士利用其专业才能，在房地产服务、财经服务、机构投资和建筑科技等多方面作出贡献。

至于香港和海外的专业人士，例如城市规划师、建筑师、园林建筑师、工程师、项目经理、测量师、估价人及经纪，以及物业和融资经理等，相信在中国亦会有更大的发展空间。他们要克服的挑战，主要是能否把其服务模式本地化，以切合中国的环境，以及能否与中国房地场市场的其他参与者加强合作。

新加坡 - 满足市民需求

我们对新加坡的房屋发展亦非常有兴趣，因为新加坡如香港一样必须在有限的土地上，为数目相对庞大的市民提供居所。除此之外，两地还有其他共通之处。新加坡在50年代展开一项大规模的安置计划，安置大量寮屋区居民，与香港实行类似计划的时间相若。新加坡其后在1964年推行一项自置居所计划，推出大量公共房屋单位供市民购买，作为国家建设计划的其中一个环节。

新加坡的自置居所计划，除了让市民以优惠价格购买房屋及直接向市民提供利率特惠的贷款外，还让市民以中央公积金的供款用作支付购买房屋的供款。如此一来，市民每月可动用的家庭收入并没有减少，置业便更觉轻松。时至今日，新加坡有逾84%的市民居于出租或出售的公营房屋。

跟香港一样，新加坡不断致力提供更佳的居所和康乐设施，以及建设更美好的社区，以满足市民日渐提高的要求。与此同时，新加坡亦十分重视公共房屋计划的成本管理，在兴建公共房屋时会尽量善用土地，以及采用符合成本效益的建筑设计和建筑方法。

在90年代初至中期，新加坡的物业市场发展蓬勃，市民当时认为房地产是一项稳赚的投资。不过，到1997年爆发亚洲金融危机时，楼市兴旺的情况戛然而止。其后数年经济持续波动，对公营及私人住宅物业市场的结构和表现均造成严重影响，新加坡因此须面对多项新的挑战。

全球一体化亦是一个重要的影响因素。全球一体化对那些前景不明朗和经常出现动荡的国家的经济体系，影响日深，而且导致这些国家的整体经济结构出现变化。中国和印度成为庞大的低成本制造业中心，令新加坡须重新订定在经济发展方面的策略。

日本 - 逐渐撤离

日本是另一个碍于经济因素而被迫重新考虑其公共房屋政策的社会。多年的经济衰退、失业率上升，加上因经济逆转和供过于求，导致物业价格下跌，令人质疑政府房屋贷款公司应否维持其一直以来担当的角色，继续提供长期的低定息置业贷款。日本政府已逐渐脱离由中央积极规管房屋政策的做法，并正推动房屋市场化。政府房屋贷款公司已计划解散，由另一个机构取代，改为专注于第二市场，让房屋贷款转为债券在市场内流通。

加拿大 - 专注房屋融资

正如我们所听到的，加拿大按揭及房屋公司在过去50年来，一直致力于提高国内房屋的质素、加强负担能力和提供选择。与香港一样，加拿大在战后面对严重的房屋短缺问题，加上移民日增，士兵回归，令情况更趋恶化。按揭还款拖欠保险在50年代推出，由该公司为贷款人承担借款人拖欠还款的风险。该公司通过为建造商和估价公司制定认证计划，积极鼓励采用优质和合乎成本效益的房屋设计。最近，该公司专注于房屋融资方面，并提供财务优惠，刺激房屋供应。该公司取得成功，关键在于灵活地迎合和回应加拿大社会的需要。

澳洲 - 帮助最有需要的人

另一个有趣的讲题，是澳洲的房屋政策及管治、公营房屋架构所进行的重组，以及这个过程所产生的挑战。从中学习所得的，是必须把公营房屋的核心业务集中于帮助最有需要的人。这与香港近年的经验相类。与此同时，政府须与非官方非牟利社会房屋供应者建立良好的网络和合作无间的关系，这是至为重要的。良好的管治并不一定能解决房屋问题，如果因为管治良好而令人忽视需要进行有系统的改革来配合不断转变的情况，这甚至可变成房屋问题的一部分。

新西兰 - 重视可持续发展

在房屋方面追求可持续发展，对大部分国家来说，其挑战性正与日俱增。然而，正如新西兰代表在其演说中所提出的具启发性的论点，大家仍未能就这个房屋新词的定义达成共识。毋庸置疑，世界各地现正日益关注开采天然资源及进行经济活动对整个地球及其生态系统所造成的影响。人们日渐意识到必须保护地球，以免破坏地球的宝贵资源，祸及下一代。

环境保护主义与可持续发展息息相关，因此两者易于混淆，这是可以理解的。环境保护主义是一项运动，旨在对抗环境受到污染、降解及严重耗损的问题，以及保护大自然免受经济发展所带来的肆意破坏。另一方面，可持续发展亦关乎从大体上重新设计经济和社会的活动。

可持续发展须要社会及自然科学界的理解和融合，并且须要我们重新思考如何整体规划和发展市区环境。当我们谈及可持续发展的房屋时，必须超越房屋的实质和情绪层面，进而顾及所谓「绿化」或「自然」的房屋概念，当中包括能减少对环境造成影响的元素，例如减少利用与污染物和漏出物有关连的制成品；更多采用对区内生态破坏较小的本土设计和传统物料；提高能源效益，以及减少对人工冷暖设备的需求而更多采用太阳能。

不过，可持续发展还有另一个层面须要考虑。房屋和住宅单位并非纯綷物质外壳，而是居民的家，包含意义极深。建设一个家，是人们自觉地投入的一个社会过程。可持续发展的房屋政策，亦须顾及居民的福祉，以及他们的家与邻舍和城市的关系。

正如几位香港的讲者指出，我们身在香港，必定会致力提倡健康生活、绿化环境及可持续发展。虽然我们仍在发展阶段，但我们从开始便以全面的方式，把所有可持续发展的层面，从规划及设计，以至采购及施工等方面，一律纳入考虑之列。

荷兰的政府与房屋管理权

荷兰是欧盟成员国之中，公营房屋比率最高的国家，以下是一些有关荷兰的有趣资料。荷兰的房屋政策建基于房屋管理权，而非由政府主导。当地的地方当局不会直接兴建大量的公营房屋，而是透过与区内各个私营非牟利房屋协会紧密合作，供应房屋。

这些房屋协会除了要履行本身的社会责任外，亦是成功的投资者，他们需要承担风险，不但不会回避问题，反经常为辖下的发展项目提供出色的建筑设计。

荷兰大部分的私人租住单位，包括各大房屋协会辖下的物业，均受政府规管。政府会按照一个全国计分制度，根据单位的大小、设施和质素(地点不在考虑之列)，为价值达到若干水平的单位订出租金上限。低收入家庭可按其入息及住屋需要，领取租金津贴。

各房屋协会和地方政府亦会合作编配单位。其实，这些房屋协会已共同建立了一套使用方便且质优的全国公营房屋申请系统，十分值得其他地区借镜。有意物色新居的人士可透过互联网、邮递或电话申请住房。事实上，现时70%的申请都在网上递交，这项安排已令房屋协会的网页成为该国最受欢迎的网页。虽然每个单位都有多人申请，但荷兰人却认为这是个良好且透明度高的系统。

在荷兰，市民认为透过各房屋协会资助社会房屋，是最佳的做法。在一些国家，住屋的入息隔离情况相当严重，荷兰的房屋政策可证明能有效地防止此情况出现。

然而，他们今天须面对多个难题，当中最为棘手的，是很多房屋协会因租金管制问题而无法以其现存房屋赚得利润，甚至无法达到收支平衡。此外，改善房屋质素亦招致损失，原因是即使日后加租，也绝少可以悉数弥补工程费用。因此，为求达致收支平衡，他们须出售部分单位，或者依靠其他较富裕的房屋协会补助。现居租户所付的租金低廉，而单位售价高昂，以致很少租户有兴趣购买其租住的房屋。他们日后显然必须从个别城市和国家两个层面处理这些挑战。

香港－新策略

粗略介绍过其他国家的情况后，或许我应该谈谈香港房屋方面的一些挑战。我们的本地讲者在他们的发言中，已扼述我们一直负责推行的公营房屋计划，以及我们推行该计划时将会面临的挑战。而且，正如行政长官昨日谈及，香港的公营房屋计划源远流长，成效显著，对本地的社会和经济发展亦担当着举足轻重的角色。

不过，1997年发生亚洲金融危机，加上去年爆发沙士，对本港整体物业市场造成打击。私人住宅楼宇价格暴跌，负资产问题亦引起公众极大关注。经济逆境令市民失去信心，导致私人物业供过于求的情况相当严重，令楼价进一步下挫。

我们经深入检讨后，在2002年年底公布，未来的公营房屋计划，将集中于为有需要的家庭提供资助租住房屋，而平均轮候时间将维持在现时约3年的水平。

正如大家所知，为解决私营市场的困境，政府已停止兴建和出售资助公营房屋，不再担当地产发展商的角色。我们现时的目标，是维持公平稳定的环境，让物业市场得以公平健康地发展。

建立新的服务文化

不过，我们退出市场，并不代表不再照顾市民的住屋需要。社会上总有一些人需要我们帮助，以满足他们的基本住屋需要，而帮助这些有需要的人，正是房委会的首要任务。我们会像过去50年一样，坚定不移，在这方面继续努力。

时至今日，香港有逾三分之一人口在公共屋邨居住，而我们基本上已达到所定的目标，即合资格的申请人无须轮候太长时间，便可入住公屋。因此，我们的工作不仅是为市民提供居所。我们必须致力协助公屋租户，把其栖身之所建设为可以安居乐业的家、把公屋大厦发展为邻里和睦的社区，以及为占香港三分之一居住面积的公共屋邨提供良好的居住环境。

与过去不同，我们要处理的不仅是建筑物本身。我们在构思、商讨、策划怎样提供有关服务和房屋，以致可以从这些住宅楼宇建立家园和社区时，同时照顾居于这些建筑物内的居民的需要。另一方面，我们须要持续推行我们的建屋计划，使我们可以继续利用有限的资源，为最多的市民供应所需。这是一项巨大的挑战。要克服这项挑战，我们须要在公营房屋管理方面建立新文化。

当然，我们必须从楼宇建造着手。我们的目标是采用更符合成本效益的方法兴建智能更高的楼宇，并确保这些楼宇既实用又环保。我们会与建筑业、建筑师和设计师加强合作，一起探索和采用崭新的设计概念和建筑技术。我们亦会为降低公共屋邨的发展密度而进行检讨，以期让新屋邨的居民享有更理想的居住环境。

我们会确保所建屋邨成为更清洁卫生和更安全的居所。我们除了提供一切必需的基本设施，以便在卫生和安全方面均达到理想水平外，更重要的是，在屋邨的日常管理中，采取以人为本的方针，更快捷有效地解决居民所关注的事宜。此外，我们应该设法了解，甚至更进一步，预先洞察居民的需要，并在可行的情况下，尽快和尽量回应诉求。由于居民的期望愈来愈高，我们的管理人员肩负的责任将会愈来愈重；一方面要尽量满足居民的期望，另方面要尽力向他们解释，为何某些要求未获接纳，尤其在经济不景的时候不能达到他们所想。

我们对在提供及管理公营房屋的业务上所做的工作感到自豪，但每当我们受到租户及传媒严厉批评，我们亦会感到难过。我相信，世界各地的同业亦有这种苦乐参半的感觉。然而，我个人深信，只要我们能时刻不忘为大众设想，多从住户而非从管理层的角度考虑问题，并且致力照顾住户的需要，理智地执行管方的指令，则我们定能消除市民可能对我们存有的疑虑。我确信，香港房屋署在未来50年，将会朝着这大方向迈进。

谢谢各位。

完

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