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袁會長、在座各位：
承蒙邀請出席是次貴會之午餐會，殊感恩寵，本人非地產行政之專業人士，亦深信在座各位對市場的認識，遠遠在我之上，故是次對貴會之誠邀，既感榮幸，又覺戰戰兢兢。與此同時，我以自置居所作為今天的講題，實在有點尷尬，讓我略作解釋。
長遠房屋策略評議
本人相信各位也知道，房屋司最近發表了「長遠房屋策略評議」諮詢文件，這份文件對於未來的房屋政策路向，表達了三個明確的訊息：
第一，鼓勵市民實現自置居所；
第二，認同房屋委員會近年為確保公營房屋得到合理分配而做的工作，還提議了一些可以考慮推行的新措施；
第三，提議為社會上有需要的人士提供更多協助。
有關團體和人士可以在五月底前，回應諮詢文件的建議，而房屋委員會便是其中一個「有關團體」。雖然房委會歡迎建議的大方向，但我們還需要多一點時間，才可以向中央政府提交一份全面的意見書。深信各位一定可以理解我為難之處。由於我不能夠在房委會有具體意見前妄下判語，試問又再有何話說？難道要將所有建議覆述一遍，然後說房委會仍在考慮中嗎？以上是個較平實的做法，不過也肯定會把你們悶透了。另一個處理手法，就是憑我過去二十五年的經驗，以議事論事的官方口吻，介紹各項建議的內容，將其利弊加以闡述；以及預計這些建議實施時所需的費用及所帶來的好處。這也是一個穩當的做法，但所需要時間較長，亦不見得比第一個做法能更引起你們的興趣。還有一個方法：先參考一些對諮詢文件的批評意見，然後嘗試逐一解答。這做法或許較能吸引你們的興趣，但亦可能令人有所混淆，以為我只想替政府辯護，而不是從房屋委員會的角度來提出一些新觀點。顧慮愈多，煩惱愈多。最後，我決定把一切顧慮拋諸腦後，暢所欲言。我想先就評議文件的整體方向，以及公營房屋需要有更多選擇這問題，發表一些個人意見；接着，我想集中討論「出售公屋」這項建議，並試談如何落實。最後，我當然樂意解答各位就「長遠房屋策略評議」文件其他方面提出的問題。然而，容我先作澄清，以示對房屋司、房委會主席及各位委員尊重。今天我所發表的意見，並不代表中央政府或房委會的既定政策。此舉旨在拋磚引玉，藉房委會此際正探討「長遠房屋策略評議」文件之時，引發社會人士熱烈討論，發表高見。此外，雖然我只集中討論評議文件的其中一項建議，但並非不重視其他建議；特別是為環境較差的人士提供居所這一點，本人是十分重視的。
如何提供更多選擇
談到改善一般所謂低下階層的住屋問題，我認為最重要的因素，是在於能否為我們的服務對象提供更多的選擇。讓我花幾分鐘時間向大家稍作解釋。概括而言，任何一個社會，政府對經濟的直接干預愈大，個人選擇的自由也愈受限制。因為稅項增加，可用收入便相對地減少。如果政府為求達致整體目標而向市民徵收的稅款愈多，市民的個人消費便愈見減少。香港一直標榜着市場開放，而政府亦刻意保持低調，不加以干預，因為這樣才能使個人有更大的選擇自由。這種儲蓄、投資或消費的自由，是我們經濟成就的一部分。但在房屋方面，政府却擔當着一個重要的角色，何以如此呢？政府當初興建房屋，乃為應付燃眉之急。數以十萬計從內地湧至的難民急需棲身之所，卻適逢聯合國對中國實施禁運，截斷了我們一向賴以維生的方式，令香港的經濟陷入困境，當時實在沒有發展商具備雄厚旳資本擔當興建房屋這項重任。經濟蕭條之餘，再加上接二連三的難民潮，令住屋問題火上加油。直至七十年代中期，才冒起一批能夠籌措足夠資金進行大規模發展項目的發展商。時至今日，發展商在新市鎮興建大型私人屋邨只是平常事，但猶記當年，又有幾多人想到會有美孚新邨，甚至在太古及黃埔船塢原址興建私人住宅。在七十年代末期，政府推出受資助的居者有其屋計劃。這個計劃達致兩個目的。第一，每售出一個居屋單位給公屋住戶，便可以騰出多一個租住單位給有迫切需要的家庭，增加了公屋的流量。第二，鼓勵居民自置居所，由租住公屋搖身變成業主，攀升一級。其實居屋計劃還有另一個較少提及的作用，就是為自置物業釐定一個標準，作為對私人發展商的激勵。從各方面去衡量，居屋計劃都是十分成功的。至今房屋委員會已售出了230000個居屋單位，買主差不多一半是公屋住戶。每期新推出的居屋屋苑，所接獲的申請書都比原來的配額超出近十倍。至於那些樓齡達十年以上而可公開發售的居屋單位，轉售價與同類型私人樓宇相比，可謂旗鼓相當。顯示購買居屋確是上佳的投資保值方法。然而，政府仍積極介入房屋供應市場，目前有百分三十五的家庭居於房委會興建的公屋。正如我在其他場合所指出，以上情況所引致的一個後果，便是令這個「房屋泵」淤塞：整個制度欠缺彈性；選擇受到限制；而且跟公開市場不同，幾乎是毫無流動量。容我再闡釋上述觀點，以便稍後討論出售公屋予住戶的建議時，各位能更明白我的論點。對收入最少的一群而言，要在私人物業市場安居樂業，談何容易，除了租住最殘舊的樓宇、床位寓所或居於寮屋之外，難有其他選擇。正因如此，絕大部分公屋住戶都是這群低收入人士。他們在申請公屋時，雖然可選擇自己喜歡的地區，但當大部分地區的輪候時間仍要超過六年，而較為接近市區中心的屋邨，輪候時間更長時，他們可以作出的選擇其實是有限的。當輪到了編配時，申請人必須接受所編配的單位。我們按家庭人口而編配單位，租金都是預先釐定的，並沒有考慮單位的座向。一個高層向南的單位與一個低層向北的單位，租金都一樣。我們最近才實行一項新措施，用抽籤方法，決定重建住戶入住新屋邨的揀樓次序，讓他們可以自己揀選單位。住戶入住所編配的公屋單位後，都不願意遷往其他單位。除了住戶互調單位之外，邨與邨之間調遷，幾乎是不可能的。在62萬公屋住戶中，能藉互調單位而遷居的，每年只有110戶，數字低於0.02%。因擠逼理由而獲得調遷的住戶，平均每年亦只有約1700戶。由此可見，縱使房委會有不同樓齡、面積和租金的公屋單位，而住戶的家庭狀況亦會隨時日而轉變，但除非遇上屋邨重建，否則絕大部分住戶都不會遷出他們初次獲配的單位。此必然導致資源分配失當，未能善用的情況。對住戶來說，憑公屋住戶的資格申請購買居屋，晉身業主之列，才是唯一的出路，也是我們唯一給予他們的選擇。雖然居屋單位有限，他們必須耐心等待每期居屋的攪珠結果，但只有這樣，他們才能脫離繼續租住單位的框框，攀升一級，購置居屋成為業主。至於另外一些經濟條件改善了的家庭，購買私人住宅物業之後，卻甚少通知房委會，他們寧願盡辦法繼續享用租金低廉的公屋，於是年青人每於婚後遷出單位而留下父母的情況，屢見不鮮，這是日後另一個值得我們探討的問題。我希望大家注意一點，由於政府積極介入房屋市場，令超過三分之一的人口都享有同樣的房屋資助，彷彿他們彼此之間是完全沒有分別似的。除了援助貧困的租戶，以及自今年起向經濟能力改善的租戶收取更高租金外，不論住戶的入息如何，同邨的同一面積單位，我們都收取相同租金。住戶無權選擇單位面積和地點，基本上他們只有兩個選擇：一是繳交佔家庭入息中位數9%的租金；一是如果有能力兼且幸運中籤，便每月付出約相等於現時租金六倍的供款，購買一個十年內不可在公開市場轉售的居屋單位。在私人市場，無論在面積、質素、位置，以至售價與租金方面，都有較多的選擇，市民可以先租屋，再買第一間屋，再而細屋換大屋，循序漸進地從低攀至高。公營房屋的情況則有所不同，與其說像一度斜坡，不如說更像一度踏級相距很濶的斜梯。居屋計劃不錯是這條房屋階梯上往上的一級，但這一級與出租單位的一級相距甚濶。事實上，我覺得兩級中間似乎是少了好幾級。
更多置業選擇
假如對很多住戶來說，購買居屋仍是遙不可及的理想，那麼，最切實可行的，似乎是在出租公屋與居屋之間加多一層，讓他們購買現居單位。因此，我對「長遠房屋策略評議」文件中，有關「出售公屋」的建議，深表歡迎。假若這個建議經諮詢後得到良好反應，而房委會及行政局均同意推行的細節，本人希望能盡快付諸實行，並在今年內邀請第一批準買家表明是否有意購買。自從評議文件發表以來，我每遇見住戶，他們最關注的是：「樓價是多少？」住戶的反應可謂正常不過，亦顯示出售公屋計劃已引起他們的注意。不過，若干評論者卻不太樂觀，他們提出了一些實際困難與批評。就讓我花少許時間，逐一評析。出租公屋計劃固然會遇到一些必須處理的技術與實際問題，舉例來說，假如在一座公屋中，並非全體住戶都想購買本身的單位，那怎麼辦？怎樣處理日後的維修和管理事宜？但這些問題也非無法解決。私人樓宇的住戶，也既有業主、既有租客，雖然管理上或有不便，但仍可以訂出合理的安排。事實上，假如在一座公屋中，有大部分住戶，或者一定數量的住戶，有意購買本身的單位，試問我們有何理據拒絕出售？談到維修的問題，正如購買私人樓宇或居屋單位一樣，購買了公屋單位，業主也要負上維修的責任，由公屋的業主科款成立維修基金，無疑是最合理的安排，而執行的細節當然還要徵詢住戶的意見。我深信購買公屋的需求將會增加，而實際上，一旦推行出售公屋計劃，我只擔心一點，便是當購買公屋的需求日益增加時，我們是否有能力迅速處理有關的法律文件。有些人提出的意見令人莫名其妙。例如有人質疑我們怎樣應付違規事件？又假如戶主嗜賭或吸毒，將單位抵押借貸，結果輸掉所有貸款時，又應如何是好？又或者問我們怎樣確保一些住戶購買所住單位後不會重新申請公屋？這些人的家長心態使我詫異。他們暗示公屋住戶都是不負責任的，是社會的負擔，必須特別對待。他們似乎有以下的觀點：經濟環境較差的不應品嚐海鮮，因為他們吃不慣，隨時會哽著魚骨。其實任何社會都會有少數家庭，因為有問題而需要協助，不過，對他們施以援手之餘，絕不能因此而防礙大部分人自力更生。又有些人批評我們一方面強逼市民買樓，另一方面則助長投機風氣。以上批評都言不成理。單從每期居屋都出現超額認購的銷售情況，就可清楚掌握公屋住戶對自置居所有多大的期望。大部分人都知道，買樓是最佳的投資保值方法，亦能確保家財世代相傳。把公屋單位售予現居住戶，便是協助他們達致這個目標。助長投機的說法也不能成立，經濟學家都普遍認為，增加商品供應量可以緩和市場過熱，又何來助長投機？有論者認為，把單位售予現居住戶並無問題，却絕不應容許他們在公開市場上轉售單位。轉售給其他公屋住戶，尚可接受，但轉售給其他人，則萬萬不能。這種論調令人莫名其妙。要是買了之後不能出售，以套現換購較理想或較適合家庭需要的住宅物業，試問這種單位怎會有人願意買？業權如果受到諸多限制，那又要來何用？他們似乎是想把社會永遠分為兩級。無容置疑，出售公屋的安排須與發售居屋一樣。例如，單位在公開轉售前，須先繳付補價。類似的安排，亦可能適用於二手市場的交易。不過，總的而言，我認為應盡量減少限制，因為人為的限制只會助長舞弊；何況歸根究柢，只有消除限制，才能減低政府介入房屋市場的程度，恢復個人選擇的自由。
提供較多的付款選擇
向住戶出售他們現居的單位，可為我們的房屋階梯增添一級。這個方案讓公屋住戶可以買到質素良好的物業，公屋樓宇所訂的質素標準雖不及居屋苑高，但質素始終是良好的，而售價明顯會較便宜。「長遠房屋策略評議」是這樣寫的：「所訂售價應以該單位的重置成本為基礎，再按照單位的折舊率及相對價值(例如單位所處地點)進行調整。」雖然房委會仍需研究用以上方式計算公屋售價所帶來的長遠財政影響，但我認為計算方法非常合理。至於實際的售價，我可以舉些例子，讓各位有個概念，但要聲明，這不過是粗略估計，並非房委會的定案，例如在馬鞍山區，樓齡滿十年的Y形公屋，每單位售價約60萬元，相信市區舊區公屋單位售價會比之高30%，而在較偏遠的新市鎮的公屋單位，則較之低30%。提及售價，自然涉及付款問題，亦難免會問可否在這條房屋階梯上多增幾級。現時可以選擇的付款形式也是相當有限的。由於房委會已對拖欠還款的情況提供十足擔保，購買居屋的住戶，一般在各貸款機構都可享有優惠的按揭條款，話雖如此，但按揭供款約相等於月租的六倍，住戶的入息必須達致某一水平，同時亦要儲備足夠的首期付款，才能在這條房屋階梯上攀升一級，購買居屋。私人樓宇的業主則可以選擇各種靈活付款辦法，因此，我認為房委會應加以探討，研究將來應否提供更靈活的付款方式，讓住戶有更多選擇。其中一個可能的做法，是以漸進式供款辦法，讓有意購買現居單位的住戶將每月繳付的租金轉為按揭還款，不過每月要繳付的金額將較租金為多。當家庭的經濟狀況有所改善後，住戶可將每月付款額逐步增加，從而漸漸縮短整個按揭還款期。此議可使住戶有機會在負擔能力以內，以緩急得宜的步伐投資在房委會的公屋之上，而不是單單繳付租金。而其他能把住戶租用權轉化為樓宇供款的方法，亦應予以探討。此外，我也歡迎「長遠房屋策略評議」文件建議房委會應考慮擴大自置居所貸款計劃所提供的援助。從經濟角度來看，資助貸款是鼓勵市民自置居所最有效的方法。房委會發覺自置居所貸款額自1995年提高以來，極受歡迎，尤其是屋邨重建的住戶，他們現時可選擇免息貸款或現金補貼購買私人樓宇。貸款額現時定為60萬元，每月補助金則為5,100元。如有足夠資源，應更廣泛地向市民提供這類貸款或補助金。
選擇更多-彈性更大-可行的構思
上述種種改革所帶來的結果，並非可以在一夜之間，將所有公屋住戶搖身一變成為業主，而是為所有入住公屋的家庭提供機會，讓他們最終都能置業安居。改革的目標，乃是確保我們能夠提供各種不同類型、面積、樓齡及售價的單位予服務對象，並有不同的付款方案，好讓公屋家庭能夠透過不同的付款方法，自由置業安居，改善居住環境，在房屋的階梯上攀升一級，如果有能力的話，甚至可以攀升多幾級。對於那些未有能力購買私人樓宇的公屋位戶而言，我們準備為他們開闢多一條從租住公屋邁向置業安居的大道。長遠而言，這種由住戶轉為業主的安排，將會對屋邨重建有所影響，就這方面，我們還需再詳細考慮或加以驗証。「長遠房屋策略評議」文件中所提出的混合發展建議，讓私人機構有更大的參與，藉以增加資助房屋的建屋量，或者會是一個可行方法，值得我們深思及研究。我很樂意證實近日報章的報道，即我的同僚已著手研究上述建議。
<總結
雖然今天我集中討論自置居所這個問題，但絕非不重視「長遠房屋策略評議」文件提及的其餘兩個大方向，正好相反，我尤覺須及早為最有需要的人士，提供更多協助。我以上所提出的意見，可為住戶提供更多機會，選擇自置居所，此舉可將所收回的公屋單位，再分配予新申請人，間接令更有需要的人士受惠。在此「長遠房屋策略評議」諮詢期間，本人乃藉今次機會提出這些建議，亦深信值得列於考慮之列。「出售公屋予住戶」的建議，如能妥善及早推行，就像一條開啟業主之門的鑰匙，使更多居民可以因應本身的負擔能力，以緩急得宜的步伐，置業安居，榮升業主。多謝各位。