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會長、各位嘉賓：
這是我第二次蒙貴會邀請出席午餐會。對於貴會的美意和厚愛，實在萬分感激，在此謹向你們道謝。你們都是測量業的專業人員，最感興趣的肯定是衡度、計量及評估等工作。今天，我想藉着大家的專業興趣所在，談一談我以前提過的「房屋泵」。你們會怎樣衡量水泵的性能和效率呢？大概除了看吸水量，還會看出水量和所花的功夫。數年前，我曾在一次講話中把公營房屋計劃比作一個泵，當時我認為應該用這種裝置的標準來衡量公營房屋計劃的表現。當時我指出，理想的公營房屋計劃，不單要提供資助房屋，幫助有需要的人改善居住環境，長遠來說，更要幫助他們擁有自己的居所。我更表示，我們在前者成績已算不俗，但在後者卻未如理想。換句話說，這個房屋泵略嫌閉塞，當時我就長遠房屋策略(長策)諮詢文件的各項建議，論述如何可保持房屋泵暢通無阻。兩年來的變化頗大。我間中聽到一些意見，都說公房屋的新措施紛至沓來，令人眼花瞭亂。因此，我想藉今天的機會，向大家舖陳各項新政策，並向各位闡明，對房屋委員會(房委會)來說，這些政策一脈相連，皆循着同一方向去解決存在的問題。
公屋計劃成績可觀
我認為公營房屋計劃須通過兩項考驗，才稱得上成功。讓我先解釋一下。第一項是即時紓緩房屋問題的考驗。在這方面，香港的公營房屋計劃無疑非常成功。面對一浪接一浪的移民潮，我們的公營房屋計劃為數以百萬計的人提供安身之所，不少家庭更由此而逐漸富裕起來。這肯定是香港戰後經濟發展的重要基石之一。至於第二項考驗，則是協助市民自置居所。在這方面，成績顯然遜色得多。在鉅額資助的租住公屋(公屋)，居民數目迅速增加。在最初20年內，居民人數由0增至全港人口的38%；其後20年，雖然增長放緩，而且不太穩定，但所佔的人口比例繼續上升，在1980年，增至40%，在1991年，更增至44%。不過，把泵加大，並不等於使這個裝置更強力或者更有效。
水泵閉塞弊病衍生
自70年代末期以來，大家逐漸察覺到水泵實在積水太多。對這積水問題，大致上有兩種看法。大多數人認為，很多公屋居民其實已毋需這種形式的公共援助，他們只為貪圖廉租而不願遷出；也有人認為，不少居民其實很想遷出公屋，只是礙於能力所限，無法踏出置業的第一步。
由此而衍生的弊病，有的顯而易見、眾所周知，有的卻較為難於察覺。為了一窺全豹，我想扼要逐點說一下：
資助公屋的數目不斷增加，維修保養費用龐大，對公帑所造成的負擔，也與日俱增；
一些已沒有需要資助公屋的居民不願遷出，阻礙了輪候冊上真正有需要的公屋申請人士；
政府因此只有增撥資源，興建更多公屋；
這使政府在房屋市場上所佔的空間不斷增加； [事實上，租住房屋市場的發展已走向兩個極端：上層租戶是大機構的僱員和「優皮」一族，基層租戶則是舊樓及唐樓房客，中間除了公屋租戶外，便無其他類別]
發展下去，越來越多居民發覺自己被困於公屋，無奈地長期作為政府的租客。
我刻意用「被困」二字，目的是想指出公屋帶來的一種社會病態，只有居於公屋而又沒有能力遷出的人，才能體會到箇中感受。一個家庭獲編配公屋單位後，通常會在該單位一直住下去，直至屋邨重建或成員相繼離世為止。能安排調遷到另一屋邨的，平均每年不足0.2%相比之下，私人樓宇租戶因為遷就學校網、工作、交通或家庭人數增減而遷居的，每年便有9%。由於申請公屋的人數眾多，輪候時間往往很長，但最後編配單位時，卻不一定皆大歡喜。他們只得靠運氣，由一個官僚機構按公平原則作出安排。即使對獲編配的單位不太滿意，也只好住下來。
制定策略兩面兼顧
正如剛才所說，房委會面對的，是個雙面的問題：一些租戶有能力遷出公屋，但卻不願意遷出；另一些租戶則礙於外間樓價高企，無奈地繼續租住公屋。處理這些雙面問題時，房委會的對策可以歸納到兩個總綱之下，就是：「合理分配房屋資源」和「鼓勵房屋資源流轉」。這套策略始於一個假設，就是大多數人都是理性的，也就是說，他們考慮住屋問題時，都會理性地作出決定。譬如在繼續租住公屋和選擇購買公營房屋或私人物業之間，是去是留，均會衡量過兩者為家庭帶來的經濟負擔和利益，才下決定。既然假設了大多數的租戶和房屋資助申請人都是理性的，我們一直以來也就致力檢討整個包括鼓勵性和限制性措施的制度，並重新修訂有關措施，使實際上毋須長期依賴房屋資助的人，能得到鼓勵，轉向參加資助置業計劃。因此，策略的重點，一方面是為所有合資格獲取公屋資助的人提供更多類型的選擇，但另一方面亦收緊提供該等資助的條件。下文將簡略回顧所推出的各項措施，有鼓勵性的和限制性的，並分析這些措施怎樣發揮作用。讓我先談限制性的措施。
房屋資源合理分配
房委會於1987年開始積極研究應如何處理所謂「經濟條件較佳」的住戶，並於1995年發表了一份名為「維護公屋資源的合理分配」的文件，諮詢公眾意見。由此引出了一系列相關措施，首項於1996年推出，其餘也在長遠房屋策略進一步諮詢民意後逐步推行。扼要來說，現時所有租戶均須定期申報入息和資產。凡超逾指定水平的(現行的限額相當寬鬆，以4人家庭為例，每月入息超逾53100元及資產淨值超逾170萬元的，才須繳交市值租金)，月租會首先調整至資助租額的一倍半，然後是兩倍，最後才是市值租金。租戶在評定入息和資產後，若被認為須繳交市值租金，則可繼續在公屋居住一年，一年後便須遷出。在這一年內，他們可選擇購買居者有其屋(居屋)單位，或選擇申請自置居所貸款，幫補購買私人物業。戶主去世後，其餘的家庭成員也須接受上述評審。戶主的在生配偶通常會獲准繼續擁有居住權，但若戶主及配偶均已去世，子女便無權自動「繼承」有關單位。為配合這些措施，房委會也收緊了房屋福利的申請資格。所有公屋申請人及因發展計劃而受清拆影響的寮屋居民，均須接受全面的入息及資產評審。這樣做的目的，是確保那些實在無須入住公屋的人士不會獲配公屋。在適當情況下，經濟能力已超逾入住公屋資格的人士，可獲協助自置居所。
房屋階梯拾級而上
在70年代末期，房委會推出居屋計劃。該計劃旨在為公屋租戶開闢置業之途，初時反應不俗。其後舊型公共屋邨相繼重建，居屋單位對公屋租戶的吸引力，已明顯地不如前。在1989年，若有屋邨列入重建計劃，該屋邨便會有大約四分之一的租戶選購居屋單位，但到1998年，會這樣做的租戶已減至不足一成。此外，購置居屋單位後的每月開支，約為新型公屋單位月租的5倍。對大多數租戶來說，差別過於懸殊。事實上，房屋階梯一向以來的確少了介乎兩者之間一級。為補回這一級，房委會按長策的建議制定一項計劃，把公屋單位售予現居的租戶。大家都知道，出售公屋計劃數度夭折。我們汲取了失敗的經驗，去年成功推出租者置其屋計劃(租置計劃)，成績斐然。這計劃深受租戶歡迎。大約有2萬個家庭，在年初時還是租戶，到年底便已經榮陞業主，約佔合資格的租戶四分之三。預料今年推出第二期計劃時，反應亦會不相上下。在未來10年，我們會繼續推行租置計劃，使每年有不少於25000個單位發售，總數相等於去年初時公屋單位總數的三分一有多。事實上，在房委會轄下的租住單位中，有過半數被認為質素不錯，可供出售。我的意思是說，這些單位對買家具吸引力。長策亦建議，一旦租置計劃推行成功，便應為輪候冊上的合資格申請人推出「可租可買」計劃。這計劃剛獲通過，由於加了一點具創意的財務安排，合資格獲配租住公屋單位的家庭如有意置業，可以購買優質的新單位，不太吃力便可晋身業主行列，毋須以繳租形式入住相若級數的居所。照目前的跡象看來，相信這計劃會同樣廣受歡迎。誠然，並非所有輪候冊上的家庭均有能力當上業主，但在選擇置業的家庭中，肯定有不少在從前只能把置業視為夢想。本來在房屋方面只能長期倚靠公帑資助的家庭，房委會如今為他們打開了置業的大門。受重建計劃影響的租戶，現也享有基本上類同的置業選擇。此外，房委會去年亦把自置居所貸款計劃的批款名額增至1萬名，讓現租戶和準租戶可以有更多的選擇。由於遇上私人物業市場樓價回落，結果申請貸款的人數大幅超額。貸款於去年12月批出。迄今為止，85%的貸款已經批出，其中用於購買居屋第二市場單位的不足三成，其餘都用於購買優質私人物業，樓齡一般為10年或以下。毫無疑問，貸款是最迅速見效的房屋資助形式，也最受市場歡迎，因為樓宇可以用真正的市價進行交易。還有一點，或者不太明顯，但卻值得強調，就是1個公屋家庭取得置居貸款，足使3個家庭同時受惠：賣方一般為換樓人士，售出單位，當然受惠；買方晉身為業主，自然亦受惠；取得貸款的租戶須退回現居的租住單位，輪候冊上便有一個家庭可獲早日配屋，同樣受惠。
更多選擇更感稱心
這些轉變所帶來的，不僅是更多的選擇，而是更多人能夠負擔的選擇。從前，申請房屋資助的家庭只有入住公屋，如經濟許可，而且抽籤成功，則可以申購居屋。現在，他們有很多選擇，可以租住公屋，可以透過可租可買計劃購買公屋，也可以抽籤購買居屋，或者申請自置居所貸款。房委會也同樣地為現居租戶提供多項負擔得來的選擇。他們仍舊可以優先購買居屋單位，也可以申請貸款，購買第二市場居屋單位或私人物業。若所居住的屋邨進行重建，則可以參加重建置業計劃自行買樓；如所居住的屋邨獲納入租置計劃出售，亦可以購買現居的單位。多些選擇，可使同樣的資源得到更有效率和更具效益的運用，可以讓更多人受惠，而且，我要強調最後這點，就是可以令公屋申請人及居民更感稱心。現在再不是由有關部門的人員指定他們的居所，他們可以自行決定，在清楚了解日後居住單位的面積、地點和價錢後，作出理性的選擇。
水泵運作保持暢通
長策所建議的各項新措施，現已一一落實推行。儘管為時尚短，但也開始見到成效。泵出的水量漸增，積水正在減退。越來越多租戶和近期申請房屋資助的家庭都選擇自置居所，增長速度令人振奮。 1998/99年度，共有42400個家庭置業安居，這包括購買居屋單位的15000個家庭，受重建影響而透過重建置業計劃買樓的800個租戶，透過租置計劃買樓的20000個租戶，還有獲批自置居所貸款的6600個家庭。同年，我們共收回17000個公屋單位。這些單位會在翻新後重新編配給更需要這形式資助的家庭。長策諮詢文件發表時，輪候冊上共有148000個家庭，現已減至120000個。與此同時，申請公屋的平均輪候時間，已由7年縮短至6年。我們有信心在2005/6年年底前達到目標，把輪候時間縮短至平均3年。本年度，我們預期再有59000個家庭自置居所。這推算已把透過可租可買計劃購樓的輪候冊申請人包括在內。我們估計可再收回約17000個公屋單位，作重新編配用途。除此以外，當然還有會於年內建成的44000個租住單位。房屋泵不單止提高了效能，也慢慢地縮小了體積。我較早前說過，有一段時間(1991年)，公屋居民佔全港人口的44%。在這個高峰期，房屋泵須處理的單位共達67萬個之多。現時全港有645000個公屋單位，而這類資助房屋的居民人數，已縮減至全港人口的33%。由於選擇自置居所的家庭日多，這個比例會進一步縮減。這是健康的現象，但希望各位不要誤解我的意思。有一些家庭總會因為某些原因而需要租住房屋方面的援助。至於這類家庭為數多少，佔總人口若干，則因時而異。房委會將繼續貫徹宗旨，為他們提供援助，這與過去沒有改變。然而，對於毋需租住房屋援助的人士，房委會定會為他們提供其他選擇。符合資格的家庭，可視乎本身的負担能力，選擇或租或買。
市場運作回復正常
在座或許有人會說，所謂縮小房屋泵，諒也是玩弄數字罷了。居屋業主難道不是居住在公營房屋中嗎？大家且聽我解釋，我們並非在玩數字遊戲。公屋單位是按資助租金而非市值租金出租的。房屋單位在這情況下出租，便是脫離了現實市場。透過居屋計劃及租置計劃出售的單位，是以資助價格出售的，但最終卻可以在市塲上自由交易。這些單位在所謂轉售限期(最近已由10年減至5年)屆滿後，便可以用真實市值價格或租金交易，從各方面來看，都是不折不扣的私人物業，與私人機構興建的房屋一樣，可以自由進行租售交易。目前，香港約有53%的家庭居於自置物業，當中包括那些透過各項公帑資助計劃置業的家庭。另約有10%正租住私人樓宇，半數租住高尚住宅，半數則租住質素差劣的樓宇。還有一些家庭由僱主提供住所或居於某種形式的宿舍，一些則在寮屋及其他暫准的非法臨時搭建物棲身。一直以來，上述各類家庭都住在須以真實市值價格或租金交易的樓宇。只有那些住在公屋的家庭，才置身於現實市場以外。在香港這個自由市場，竟然約有三分一的家庭置身現實房屋市場之外，可算是歷史遺留下來的不合理現象，叫人莫名其妙，與香港過去20年所取得的經濟成就並不相稱。然而，由於公屋家庭的數目正在縮減，現實房屋市場應該可以回復正常，對整個經濟、整體社會均有裨益。
結語
會長先生，讓我簡單整理一下今天的講話。由討論公屋資源合理分配而引發出的各項公營房政策改革，現已合而為一，見到相連的脈胳。我們在收緊資格準則和增添選擇之間已取得平衡。既然各項鼓勵性的措施都有異曲同工之妙，我們大可任由客戶的理性選擇來確保公營房屋得到更大的流轉，從而使珍貴的資源得到最妥善的運用。結束講話前，我想再說幾句，究竟保持房屋泵暢通，會有什麼長遠的影響。我說過這個泵會更加小巧精幹。這點十分重要，理由最少有三，但都離不開小政府對大政府的爭論。首先，經驗告訴我們，公屋計劃越是膨脹，就越難集中為最有需要的人士提供服務。我們要撥用不少資源，使現居租戶可以繼續安居，這邊所佔的比重，已大至令苦候公屋的人士受到影響。假如毋須這樣來攤薄資源，那些有真正需要的人士應該可以多得一點照顧。第二，隨著置業率上升，由私營機構提供的物業管理和維修保養服務將有更大的需求，但目前由公營機構提供的同類服務，則會需求下降。此消彼長，幾乎無可避免。長遠來說，這不是我們能夠左右的。私人公司會競投合約，而新業主可以斟酌條件，無須政府置喙。短期來說，房委會還有一線機會，可以為願意轉投私人公司工作的職員洽商特別的安排。相信各位都留意到，不少房署員工都不願有所改變，但我必須強調，這個機會確實只有一線。環顧我們的顧客，租戶和業主的比例現時大約是3：1；只消4年，便會變成1：1。第三，市場回復正常後，45年來政府直接干預對市場所造成的扭曲現象，會逐漸消失。實際凍結了40多年的三分一個市場，將慢慢地解凍。房屋市場上會開始出現多時不見的較低價交易，而這類交易會是正常的市場交易。中低價的租賃市場，現時只是公營房屋的天下，將來會重新出現，因為這部分的房屋正逐漸轉回私人樓宇的市場。過去，私人投資者懾於政府干預的規模，不敢涉足低價市場，日後一定會受到吸引而重來。
會長先生，總結而言，一個更具效能的房屋泵會大大造福社會，我們藉此可以：
把資源集中用在最有需要的人身上；
讓更多家庭實現置業的夢想；
為這些家庭提供更多的選擇，讓他們更能掌握自己的生活，讓更多人居住在自己屬意的地方；
促使市場回復正常。
最後要提的，可能會令各位的同業人士特別感到興趣，就是一個高效能的房屋泵會為私人地產、物業管理、維修保養和有關的專業，帶來更大量和對質素要求更高的服務需求。完