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(一)	引言

	首先，我想多謝各位委員在6月13日舉行的周年特別會議上，就多項房屋政策及房屋委員會（房委會）的工作提出了寶貴的意見。很多委員都對公屋能否切合居民不斷改變的需要及需求表示關注。今天，我想藉此機會，談談房委會可持續發展的公屋保養策略，以回應委員的關注。隨後我亦會就各委員的其他意見，作出重點回應。

(二)	可持續發展的公屋保育策略的目標是締造一個以人為本，與時並進，安全、舒適、健康及切合居民需要的居住環境

2.	相信委員亦留意到近年在發展的層面上，社會人士均希望做到多保育、少拆卸。這個方向我們是十分認同的，因為拆卸樓房未能符合環保的原則，更不符經濟效益，亦無助公屋社區的發展。事實上，正如政府在1998年公布的「香港長遠房屋策略白皮書」中指出，處理樓齡較高公共屋邨的策略的原則是，房委會應採用維修保養的方式，盡量保存公屋大廈。現時科技日新月異，建築技術及質素管理上已大為改善，一般的建築物，如獲得適當的保養，已不會在落成短短數十年後便需進行清拆重建。因此，房委會應未雨綢繆，藉推動全面的可持續發展的公屋保養策略適時活化公屋。
3.	現時總數超過一千座的公屋大廈當中，有近半的樓齡已超過20年。以現時一般混凝土建築物的設計壽命為50年計算，大量公屋大廈將跨過其生命週期的一半。因此，現在是我們能否成功推行可持續發展的公屋保養策略，以長期保存這幾百座公屋大廈的關鍵時期。另一方面，我們亦需兼顧公屋居民對設施及配套等的需要。隨着香港人口不斷老化，人均壽命不斷延長，我們需要本着以人為本及與時並進的理念，確保因應公屋生命週期而採取的措施可與居民生活的需要互相配合，達致在經濟、環境及社會三方面的持續發展。
4.	在審視房委會可持續發展工作的過程中，我們亦留意到房委會的維修保養策略是與這些工作的宗旨不謀而合的。在此，我想就陳炳釗委員在上月的會議上，就房委會2006/07年度可持續發展報告提出的寶貴意見表示感謝。
5.	以下讓我從經濟、環境及社區三方面，跟委員談談這個策略的工作重點：

經濟的可持續保養策略

6.	在經濟考慮的層面上，早日進行保養工作既有效和具成本效益，更可以盡量減少對居民的影響。由於樓宇構件和設施都有不同的生命週期，我們會加強現時多個維修計劃之間的互相配合，以達致最佳的協同效應，進而提升維修策略的整體經濟效益。

全方位維修計劃

7.	自2006年起推行的「全方位維修計劃」，是提升上述經濟效益的一項重要措施。為使計劃能順利推行，我們建立了一套全新的「維修病歷卡」電子資訊系統及維修保養資料庫，利用資訊科技記錄單位的維修狀况及工作進度。透過這個系統，我們可以全面分析有關資料，提升透明度，有助加強房屋署人員與居民溝通的工作。
8.	當完成首輪「全方位維修計劃」的室內勘察工作後，我們會延續有關計劃，為所有屋邨在落成後由第十年開始及往後每五年進行勘察，我們相信，藉着不時勘察單位的維修狀況，我們可及時發現及解決潛在的維修問題，防範於未然，以達致延長樓宇壽命的目標。

公衆地方的維修計劃

9.	除了為單位進行室內維修，一直以來，我們亦會定時勘察、維修及改善公眾地方的設施，以確保安全、健康及運作良好。我們會整合及理順各大型維修的流程，使它們互相配合，例如在粉飾外牆時，一併加裝冷氣去水管，務求在減少對租客及公眾的滋擾之餘，提升成本效益。與此同時，我們將會把「全方位維修計劃」的「維修病歷卡」電子資訊系統推展至室外公眾地方的維修工作。

全面結構勘察計劃

10.	在樓宇結構方面，根據現時持續保存高樓齡公共租住屋邨的策略，我們於2005年推出全面結構勘察計劃，涵蓋十個樓齡約40年或以上的公共租住屋邨，以確定這些樓宇在結構上是否安全，而在經濟效益上又是否值得持續保存。我們在本年內會完成首十個屋邨的勘察工作。由於這項勘察工作非常成功，我們計劃在未來十年將該計劃擴展至其他32個樓齡較高的屋邨，藉着早日為這些屋邨進行修葺活化工作，以達致長遠持續保存的目標。

帶動經濟增加就業機會

11.	透過進行維修及保養的工作，再加上發展公屋及興建其附屬設施，房委會每年投放超過70億元，僱用超過一萬個建築工人，在增加本地就業機會的同時，帶動本地經濟的發展。

環境的可持續保養策略

12.	接着，我想談談在可持續保養策略中與環境保育有關的項目。

13.	近年社會對環境保育的訴求日益提高，這個議題已是香港市民最關心的課題之一。在高度密集的城市中，我們希望可以充份利用公共屋邨設計的特性，為公屋居民以至鄰近社區締造更舒適更接近大自然的生活空間。在此，我們多謝單仲偕議員、葉滿華委員、李國麟議員及李國英議員對房委會如何改善環境工作的意見。

建立環保綠化的屋邨

14.	過去一年，我們與有關政府部門及團體通力合作，在公共屋邨推行多項環保計劃，鼓勵居民身體力行，為建設環保公屋社區盡一分力。我們計劃於未來三年內將這個計劃推至所有公共屋邨。通過居民及承辦商的努力，我們於2007/08年度回收約1萬6千公噸的可循環物料，成績令人鼓舞。房委會在環境保護方面的工作亦獲得業界的肯定。在「2006香港環保企業獎」的「環保物業管理獎(公營房屋)」項目中，共有12個公共屋邨獲得金獎及優異獎等殊榮。
15.	而在綠化方面，為了綠化屋邨環境，在2007/08年度，房屋署園藝隊亦在22個屋邨進行多項屋邨綠化工程，為屋邨建立主題花園，以增加各公共屋邨的特色。此外，我們亦會聯同屋邨管理諮詢委員會舉辦屋邨植樹日，以及計劃試行社區園圃。

能源效益

16.	我們亦致力提升能源效益，盡量使用更多慳電設備及採取節能措施，以減少能源消耗。現時房委會在進行設計工作時，會依據由機電工程署發出的「建築能源效益守則」進行。此外，新建的公屋大廈會試用「可再生能源」設備，如以太陽能光伏電池板接駁電網系統，以及使用風力及太陽能混合能源的庭園燈具等。另一方面，房委會在過去五年，推行了一系列節能措施，如安裝時間掣、感光裝置等，令公用設備的整體用電量已下調了約百分之五。未來房委會又會重組照明系統的綫路及在非繁忙時間關閉部份非必要燈具等，以進一步減少能源消耗。

減低維修工程對居民的影響

17.	我們在積極為屋邨進行維修和更生工作的同時，亦不忘維持公屋和諧生活環境的重要性。我們已就全方位維修計劃下進行的單位内維修中，採用新改良的隔聲和吸塵設備以減低工程對住戶及環境的滋擾。我們會探討把這些措施，陸續推廣至其他維修項目。

社會的可持續保養策略

18.	可持續發展的最終目標是以人為本。在保養維修方面，我們將以因應社會、人口和居民訴求之轉變，積極及靈活更新和改善屋邨設計，以提高居民的生活質素，活化屋邨之餘，更提升區內的社區設施，特別是各項的通道改善工程。

屋邨改善計劃

19.	雖然屋邨樓宇及居住人口難免日趨老化，但在很多較舊的屋邨裏，其實都已建立了很多守望相助、和睦友愛的社區和社群，對維持社會融洽和諧發揮着積極的作用。我們有責任使這些居民可以在熟悉的環境繼續生活，並有機會與其他市民一樣，享受隨着社會及科技發展所帶來的成果。
20.	房屋署在勘察各現有屋邨的通道後，已在160個屋邨的主要上落梯級增設800道扶手、400條斜道、800個可觸覺警告條等。而在2005年起，房屋署在全港較多65歲或以上長者居住的屋邨，進行了多項切合長者需要的屋邨設施改善工程，包括增設適合長者的康樂設施、加建升降機、安裝能源效益更高的照明設施等。房屋署亦因應長者需要，為長者租戶改裝單位內的設施，如改良廁所間隔或電掣開關按鈕位置等。至今，房屋署已為300名行動不便的租戶改裝單位内的設施。

迎接數碼新世紀

21.	在上次會議中，單仲偕議員及林翠蓮委員在加強公屋資訊系統上表達意見。為配合數碼年代的來臨，我們已開始在各公共屋邨陸續提升公共天線系統和設備，讓居民可以接收數碼電視廣播。在無綫上網服務方面，房委會今年會在公共屋邨建立超過一千多個上網點，向公屋居民提供免費無綫上網服務。此外，房委會亦計劃在未來六年，動用九千二百萬元，更新轄下公共屋邨的數碼閉路電視保安系統，透過採用較大的彩色顯示屏等，以提升錄像質素，並讓居民可在家中電視上觀察升降機內的情況和訪客的樣貌，大大提高保安效能。

更新供電裝置

22.	隨著時代的進步，居民對家庭電器的需求亦不斷提高，例如冷氣機、雪櫃等耗電量較大的電器已成為一般家庭必需品，舊型屋邨單位內的電力裝置往往便顯得過時。為此，我們會分階段為高樓齡的屋邨大廈更換室內電線和相關裝置。我們亦會為如長者等有需要的居民調較插座的位置，令他們可更方便地使用電器。

「屋邨生命週期」的概念

23.	我們已配合政府「優質城市、優質生活」的施政綱領，採用了一個包括經濟、環境和社會三大範疇的多元化及可持續的保育策略去發展、管理及維修各屋邨。將來我們會進一步引入「屋邨生命週期」的概念，以照顧於不同時期興建的屋邨及入住的居民的需要。在屋邨入伙後首十年間，居民人口普遍較年輕，所以在公屋落成時，我們會提供較多適合兒童的設施及花草樹木，並透過持續的環保及綠化工作、適時的維修及成立屋邨管理諮詢委員會，以培養居民的向心力，建造融洽和諧、守望相助的社區。在屋邨踏入十至四十年的「中年」時期，我們會透過全方位維修計劃及公眾地方的維修計劃讓屋邨內外均可保持活力、清新，並因應科技的發展為居民更新供電裝置、上網設施等，讓他們能與時並進、過現代化的生活。而就四十年以上「高齡」的屋邨而言，我們會每十五年為它們進行全面結構勘察，以確定可否持續保存。我們亦會因應居民與屋邨一起高齡化的情況，藉着屋邨改善計劃，提供合適的長者康樂設施，並繼續與屋邨管理諮詢委員會合作以深化社區建設和環保綠化的工作，不斷為公屋社區注入生命力。
24.	總括來說，我們會在「屋邨生命週期」的不同時間內，進行各方面相應的保養及維修工作，並因應居民因年齡及家庭狀況的改變，為他們提供適當的居住環境及配套設施。

(三)	回應委員發言

25.	下面，我會就各委員在6月13日會議上表達的其他意見，作出重點回應。

恢復各項資助房屋計劃

26.	在6月13日的會議上，多位委員包括陳鑑林議員、張宇人議員、施永青委員、張炳良議員、李華明議員、楊倩紅委員、李國麟議員及林翠蓮委員，均就恢復各項資助房屋計劃發表意見。政府房屋政策的首要考慮是照顧社會上低收入家庭的生活問題及住屋需要。政府現時的房屋政策能平衡社會各界，包括11 萬輪候冊上的有需要人士的利益。任何置業資助計劃除了會對物業市場有一定的影響外，亦會分散資源，影響房委會推行公屋計劃的能力，因此必須小心考慮。現時應考慮至少三個問題，才應該探討是否恢復推行置業資助計劃：第一是私人物業市場供應是否嚴重失衡，第二是公屋流轉是否出現問題，嚴重影響公屋申請人士上樓時間，第三是社會對改動現行的房屋政策是否已達成共識。
27.	我們搜集的最新資料顯示，現時市場上仍有大量選擇供有意置業的人士考慮。就中小型單位的數目而言，市場上實用面積少於70平方米單位的數目，佔私人住宅物業市場單位總數的82%，達88萬個。當中有超過35萬個單位的實用面積少於40平方米，佔市場上所有單位的三分之一。整體而言，房地產市場近年一直平穩發展，住宅物業市場仍有不同種類及價格的單位供應。就中低價私人住宅單位的成交數字而言，樓價在二百萬以下的中小型住宅單位的買賣宗數，由2004年至今平均佔整體交易量近六成。在一般私人住宅的售價方面，以實用面積為40至69.9平方米的單位為例，2008年第一季的售價指數仍較1997年的高峯售價指數低百分之三十左右。此外，在按揭供款與家庭入息比例方面，以一個入息為私人住宅住戶收入中位數的家庭，購入一個實用面積約40平方米的住宅單位，為百分之七十的樓價安排還款期為二十年的按揭來計算，2008年第一季的按揭供款與家庭入息比例為百分之三十二，遠較1997年高峯期時的百分之七十七為低，並與2005年至2007年的水平相若。
28.	另一方面，現時的公屋單位亦有一定的流轉性。在過去幾年，回收單位一直維持在穩定的數目，平均約佔房委會每年編配公屋單位數目的一半，是重要的公屋供應來源。按現時公屋輪候冊上有超過11萬名申請者等候編配入住公屋，而以平均每月約2 000至3 000個獲登記的新申請推算，我們認為目前公屋的流轉足以應付未來五年的需要。
29.	政府會繼續監察房地產市場的發展及公屋的流轉情況，並聆聽社會上對重新推行各項資助置業計劃的意見。現階段，房委會會繼續有秩序分期出售剩餘的居屋單位，並已完成首三期的推售計劃，售出約九千四百個單位。房委會將於2008年下半年推出第四期的發售計劃。

長者住屋

30.	房委會一向關注長者的住屋需要，而現時有約四成的長者居於房委會的公屋。在上月的會議上，劉秀成議員亦就公屋設計提出了專業的意見，建議房委會採用通用設計及靈活的設計間隔，方便長者。

31.	通用設計不但能讓租戶得以居家安老，亦能照顧租戶人生中各個階段的起居需要，更有助促進家居安全及方便長幼傷健人士使用。事實上，房委會自1998年4月起的新招標建築工程合約上，已列明須符「暢通無阻通道設計手冊(1997)」的規定提供全面的無障礙通道。並從2002年開始，在新建的屋邨全面採用該設計。最近，房屋署更得到路德會社會服務處表揚我們在公共屋邨內增置無障礙設施的工作，獲頒發愛心機構嘉許獎，可見房屋署在致力落實在全港公屋設置無障礙設施得到社區的認同。
32.	就加強對長者租戶的社區支援服務方面，我們亦多謝劉秀成議員、李國麟議員及林翠蓮委員的意見。房委會一向顧及長者社區支援及護理服務的需要。現時，房委會在各屋邨會預留，並以特惠租金出租場地，以為長者提供各類服務。我們正向有關長者服務中心或院舍出租共253個場地，所佔面積合共約21萬3千平方米。與此同時，房委會會繼續把適合的非住宅單位，按地區上的需要，改建作為其他社區或者福利用途。
33.	我們亦多謝單仲偕議員及張宇人議員在上次的會議上，就天倫樂房屋計劃提出意見。房委會會繼續密切留意計劃的進展，並將於2008年年底全面檢討各措施的成效，進一步優化計劃。

改善公屋的生活環境

34.	會議上，多位委員包括葉滿華委員、楊倩紅委員、陳黃穗委員、李國英議員、林翠蓮委員亦就公屋的環境規劃、環保建設表達意見。
35.	房委會規劃新建屋邨時，會評估未來屋邨人口的需要，在邨內提供足夠的社區設施。同時，房委會亦會諮詢區議會及地區人士及舉辦社區參與工作坊，有需要時更會預留地方加入地區性的設施。屋邨在落成後，房委會亦會透過民調及工作坊蒐集居民的意見，把邨內的休憩、綠化及行人設施深化改善，從而優化屋邨生活環境。
36.	在設計公屋時，房屋署的科研督導小組，秉承「實而不華」的方針推動研發工作。其中包括提高成本效益的建築物料、垂直綠化系統、利用再生能源、優化節能/節水/減排等，並通過微氣候研究，提升舒適、健康及安全的全人通用的生活環境。一系列的科研先導工程，將於東隧旁公屋發展、石硤尾、秀茂坪、藍田及牛頭角重建等項目中推行，並於2008年起陸續落成。
37.	在公屋單位鐵閘方面，陳鑑林議員及單仲偕議員亦在會議上反映了意見。我們必須重申，新建的公屋單位均設有完善的保安裝置，而每座大廈均有管理員駐守巡邏，屋邨大廈亦透過採用微氣候等設計，改善通風的情況，故即使沒有在單位安裝鐵閘，亦無損大廈保安及單位的空氣流通。儘管如此，我們亦明白到不少租戶仍會自費進行安裝，以保安心。有見及此，我們正積極研究如需要執行有關建議的各方面影響。

公屋社區建設

38.	我們亦多謝李慧賢委員、葉成慶委員及梁繼昌委員就建設一個和諧、富文化氣息及具創意環境的公屋社區提供不少意見。
39.	在推動社區建設工作方面，在2007年11月，房委會與明愛向晴軒在四個屋邨合辦了一連串的社區推廣活動，與居民分享家庭成員之間溝通相處之道，藉以促進公屋住戶家庭和諧共融。
40.	房委會又於2008年1月通過設立「天水圍房屋諮詢及服務隊」，向新租戶提供迎新會、進行家訪、舉辦活動及聯繫各租戶，以幫助居民適應新的居住環境。服務隊已於2008年4月中投入服務。房委會會待服務隊運作18個月後檢討是項計劃的成效。
41.	在公屋舉辦文化或慈善活動方面，房屋署會繼續在各屋邨管理處告示板貼出可供舉辦活動的地點詳情。為扶助藝術團體向居民提供更多元化的文化活動，房委會更將石硤尾工廠大廈交給民政事務局及藝術團體，以成立藝術創意中心。此外，我們亦積極配合政府，在深水埗區創設一個「藝術文化帶」，構思包括活化石硤尾邨美荷樓及改建部分南山邨停車場以作為文化及創意藝術用途等。

公屋編配及調遷

42.	為確保最有效分配公屋資源給有需要的市民，申請家庭須符合有關的居港年期規定。對於趙麗霞委員及楊倩紅委員的建議，房委會過去曾五次放寬有關居港七年的限制。我們會盡力協助有迫切房屋需要的市民，並幫助他們向社會福利署尋求「體恤安置」。房屋署會配合社會福利署，安排有需要的市民短期入住公屋，解決他們的居住問題。

公屋租金

43.	在上次的會議上，張宇人議員及單仲偕議員就公屋租金的政策表達意見，希望房委會能減低租金及進一步放寬申請租金援助的資格。
44.	租金援助計劃的目的，是為暫時有經濟困難的租戶提供援助。自計劃於1992年推出以來，房委會已五次放寬申請資格。在現行的租援計劃下，家庭收入低於所屬輪候冊入息限額70% ，可毋須考慮其租金與入息比例，即已合乎資格申請租援。如租戶收入水平超越有關範圍，而租金與入息比例超過18.5%，亦符合申請的資格。
45.	而張宇人議員亦就房委會轄下商業設施的租金提出意見。房委會一向以審慎商業原則經營其轄下的零售設施及停車場。不過，房委會自1998年起，共通過六次優惠計劃，以履行企業的社會責任。在這些計劃下，零售商戶除了可在租約期內申請重估租金外，又可以透過租金優惠計劃，減輕租金負擔。
46.	此外，房委會會繼續因應個別零售設施和地區的情況，與商戶或團體舉辦各類推廣和宣傳活動，增加商場的人流、刺激消費。過去三年，房委會已舉辦110項推廣和宣傳活動。

屋邨管理諮詢委員會

47.	我們亦感謝張炳良議員就屋邨管理諮詢委員會的工作提出寶貴的意見。
48.	屋邨管理諮詢委員會自1996年成立至今，一直是房委會和公屋居民的重要溝通渠道。通過委員會的運作，房委會得以廣納居民的意見，從而制定更多惠及公屋租戶的措施，提高屋邨管理工作的成效。房委會每隔兩年亦會為所有邨管諮委會委員舉辦大型的研討會，加強溝通。
49.	屋邨管理諮詢委員會不僅是諮詢組織，而且有著實際功能，如撥款進行屋邨的小型維修及美化工程、籌備不同類型的社區教育項目和文娛康樂活動。這不但能提升居住環境的質素，亦有助增加居民的歸屬感，促進社區和諧。
50.	就是否需要檢討目前的機制，或引入更多關注屋邨管理及社區發展的人士加入工作，我們會在今年稍後時間向資助房屋小組作出滙報。

加強監察外判承辦商

51.	就加強監察外判承辦商方面，房委會一直對外判承辦商有一套嚴謹的合約要求及監管制度。我們亦多謝李華明議員提出的意見，並希望藉今天這個機會重申，房委會絶不容許任何包括聘用非法勞工的違法行為。如遇到任何違法的情況，房屋署定必主動與執法及有關部門聯手合作。為加強管理和監察潔淨工人和護衛人員的資料，在2008年3月，房屋署引入一套以樣貌辨識的電子系統，以登記值勤的紀錄，能更有效地管理工人的資料。

人力資源政策

52.	在人力資源管理方面，我非常感謝吳克儉委員提出的寶貴意見。他在發言中提到幾個人力管理重點，包括培養工作隊伍的適應能力、由領導層帶領改變、重視人才培訓和員工個人發展，與及必須管理人力資本風險等，這些都是非常適切的課題。事實上，以上各點亦合乎部門「以人為本」的基本信念，我們抱著此宗旨推動員工持續增值、保持高效率，以廉潔、忠誠和信實的態度為市民提供高質素的服務。我們定當在將來繼續努力維持一支高質素的員工隊伍，以應付不同的挑戰和轉變。
53.	我亦非常同意，在人力資源管理的過程中，其中重要的一環是員工的溝通和參與。我們在過去幾個月就員工的建議推出了一系列的措施，例如有關新政策的電子摘要等。此外，我們正進行「房委會長遠人力策略研究」及「房委會合約僱員薪酬福利條件檢討」。在過去數月我們已就以上兩個事項緊密諮詢員工意見，並期望在短期內將研究的結果及建議提交財務小組委員會審議。相信這兩個研究的建議將有助我們更有效維持一支優秀、和諧的員工隊伍。

(四)	結語

54.	主席、各位委員，屋邨老化和人口老化是現今不少已發展地區都要面對的問題。在來年房委會會繼續努力實施一套可持續的維修保養策略，以建設良好的居住環境，提高住屋設施的質素，切合社會及居民的期望和需要。房署的同事亦定必克盡己任，與房委會各委員群策群力，繼續努力不懈地在我們的屋邨內建設多元化可持續發展的社區，為整體香港社會的發展作出貢獻。
55.	多謝各位。

完

2008年7月11日(星期五)

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香港房屋委員會及房屋署

演講詞