香港房屋委員會及房屋署

梁醫生、各位來賓：

香港老年學會舉行第6屆老年學周年大會，我蒙邀為主禮嘉賓兼主講人，實在非常榮幸，但也同時亦感到有點戰戰兢兢，因為在各位專家面前，我只是個門外漢而已。今天在座各位都是本地及海外傑出的學者和專業人士，我唯一與老年學沾上邊的，只是我的年事與秒俱增。除此之外，我的經驗跟大會主題實在沒有什麼直接的關係。

不過，對於長者住屋問題，我確有自己的見解和信念，也慶幸這些見解和信念與本年度的會議主題不謀而合：即讓長者老得其所，在熟悉的環境安享晚年，尤勝於把他們隔離或送到偏遠的護老院，使他們感到迷惘之餘，更失去自我和尊嚴。如何在這個人口稠密的都市實現這理想，則是另一個問題，對此我也沒有現成的答案。我今天只打算與各位分享房屋委員會（房委會）在本港提供長者房屋方面的經驗，勾劃我所見到的挑戰，並嘗試探討一下我們會有些什麼選擇和機會。

香港的情況

首先我想向各位分析一下香港的情況，並說明香港和外地異同之處，對不大熟悉香港的來賓而言，這樣有助他們了解香港。

香港跟其他已發展的經濟體系一樣，人口逐漸老化。經濟持續增長，令生活水平不斷提高，加上較先進的醫療服務，市民的壽命普遍延長。20年前，香港男性的平均壽命為70歲，女性則為77歲。時至今日，已分別提高至77歲和82歲。香港現有670萬人，其中年滿60歲的佔15%，估計到2016年，會穩步上升至20%。

香港特別之處，在於其獨有的地理環境令土地供應極其緊張，以及政府在房屋市場的干預程度。而這兩項因素長期以來對家庭種種取向所造成的影響，亦足以令香港有異於其他社會。

自從1953年展開公營房屋計劃以來，政府已為香港約半數人口提供資助房屋，包括租住單位及自置居所。目前，房委員會以鉅額資助轄下約66萬個租住單位，而藉着居者有其屋計劃，我們已幫助另外24萬個家庭購買政府補助的出售單位。從任何標準看來，香港的公營房屋發展都稱得上成績驕人，尤其是對向來採取不干預政策的政府而言，這樣的成績就更難能可貴。我們的公營房屋計劃，成就若非首屈一指，也稱得上是當中的佼佼者了。然而，由此而衍生的問題可也不少，其一就是有關長者房屋的問題。我們一方面希望長者能在熟悉的環境安享晚年，另一方面又鼓勵年輕一代照顧他們，兩者之間的衝突由此而生。且讓我細說端詳。

就租住房屋而言，房委會既負責興建外亦負責管理，而收取的租金只是平均市值租金的三分之一。難怪有些人把我們的公營房屋計劃視為一種社會保障，亦難怪很多人寄望房委會為人口日益增加的長者解決住屋需求。事實上，房委會已為很多長者提供居所。在公屋租戶中，高齡居民的人數多至不合比例。在香港，約有54%的長者為公屋居民，主要集中在一些較舊型的屋邨。

我想先解釋一下為什麼會有這種情況，然後再談談在奉行自由市塲經濟的香港，為何市場似乎無法應付這一類人士的明顯需求。

居於公屋的長者人數多至不合比例，正好反映一般家庭在一個扭曲的市場的合理選擇。試想想，在一個普通家庭，父母在50年代末期或60年代初期入住公屋，他們的子女日漸長大，接受教育，找到工作，很多亦漸漸富裕起來。子女在婚後搬往私人樓宇居住，讓父母在公屋，因而十分常見。父母住得愜意，因為他們通常寧願居於自己熟悉的環境。子女也覺得妥當，因為他們希望自己的小家庭在遷往新環境後能有多點空間。再者，如要他們支付較多金錢，為父母在私人樓宇安排居所，倒不如向政府繳付廉租，讓父母在公屋單位安享晚年。　

因此，房委會重建較舊型的屋邨時，經常都會發現年青一輩已經遷出。就以房委會最舊的8個屋邨為例，超過3成的居民都已經年逾60歲；在其中一個屋邨，老人家更達4成之多。其實，年輕一代不乏都有能力與父母共住者，他們甚至有條件另覓地方讓父母頤養天年。不過，從經濟角度來看，讓長者在公屋單位住下去則更為理想，可是却顯然帶來疏於照顧的問題，政府亦因此而要承担一些責任。無論如何，我認為最好能夠兩全其美，一方面設法鼓勵年輕人照顧長者，另一方面，則讓長者老得其所，在熟悉的地方安享晚年。這正是我們今後必須面對的挑戰。

至於市場運作失效的原因，單看政府干預的程度便已一目瞭然。政府支配了整個房屋市場的底層，為35%的人口提供資助的租住房屋，結果使有限的私人租住房屋市場完全走向極端。該市場頂端的單位，租客若非公司，便是年青有為的專業人士；市塲的另一端却是環境日益惡劣的私人舊樓。這些舊樓根本不會有買家，惟有等待清拆重建。業主但求租出單位，從中取利，當然不會提供什麼管理和維修保養服務。未能入住公屋單位的清貧家庭，或者不願意遷離市區的人士，便多棲身於這類居所。

各位也許會對香港的「籠屋」或者「牀位寓所」有所聽聞。那裏的住客絕大部分都是上了年紀的單身人士或夫婦，當中亦有來港不久的新移民。然而，各位應該未曾聽過有私人發展商為這類人士興建什麼新樓，因為私人發展商根本無意與政府競爭這部分的市場。由此可見，公營房屋計劃已成為問題的一部分。讓長者在惡劣的環境終老顯然不是解決辦法，我們得安置他們，但問題是怎樣說服他們搬往較佳的環境居住。

較長遠而言，政府已實施多項措施，包括把租住公屋出售給現有租戶，協助房屋市場回複正常運作。換言之，全港會有一系列優質樓宇可供租售。與此同時，我們正制定政策，以便更直接處理長者的房屋需求。近年，我們採取「三」管齊下的措施：

• 為長者提供更多的資助租住公屋；

• 讓他們優先獲得安置；及

• 為他們提供所需的特別服務。

讓我詳細解釋這策略的內容。

在供應住屋方面，專為長者而設的租住公屋已愈來愈多。在未來5年內，我們會致力提供3萬個適合編配給長者的小型單位。在此以前，我們只為長者提供有獨立設備的居住單位，但近年已興建更多不同類型的長者房屋，例如附設舍監服務的宿舍式「長者住屋」。這些新式的「長者住屋」，不但使有限的土地資源得到更妥善的運用，而且還為長者提供愜意的居住環境。他們既可獨處靜養，也可共聚言歡，各適其適。「長者住屋」不是遠離其他設施的獨立房舍，而是整個屋邨的一部分，天真活潑的孩子就在長者咫尺之間，其歡欣嬉笑可見可聞。

在編配房屋方面，我們已讓長者享有特別優先資格。目前一般家庭申請公屋的平均輪候時間是6年半，但我們保證高齡申請人可在4年內獲編配有獨立設備的單位；如果選擇「長者住屋」，輪候時間則更短至兩年。同時，我們也制定切合所需的政策，鼓勵年輕一代的家庭與年老父母同住。為達到這個目的，我們推行了多個高齡人士優先配屋計劃，讓打算與年老父母同住的申請人，得到特別的優惠。同樣，有長者同住的家庭也可優先購買備受歡迎的補助出售單位。

至於照顧長者的特殊需要，我們主要靠志願機構提供服務。我們撥出地方，供有關機構開設日間護理中心之類的設施。此外，我們亦試辦一個屋邨聯絡主任計劃。房屋署的屋邨聯絡主任會與長者保持聯絡，盡量瞭解他們的需要，並鼓勵他們參與社會活動。現在這計劃已在25個長者租戶較多的公共屋邨推行。此外，我們還在獨居長者的單位安裝緊急警報系統，以便他們遇到緊急事故時可以及時求助。

未來的挑戰：可行方案和其他選擇<

雖然上述種種安排，都是我們在長者住屋問題方面的一點貢獻，但我得承認尚未足夠，仍須努力。然而，在我們邁向下一步之前，我想應該暫且歇一歇，檢討一下目前的工作、目標，以及能否更有效地達致目標。我準備集中在需求、設計和分擔責任這3方面，對未來的發展提出一些建議。

首先是需求。假如我們要集中房屋資源，只幫助最有需要的人士，我們便要更加實事求是地研究評估需求的方法。香港的長者人口不斷增加，預計在2016年，大約會佔總人口的兩成。但這不表示政府要為他們全數提供居所，因為有些長者自給自足，或者家人有足夠能力供養他們，所以他們不需要公帑援助。然而，我認為那些符合資格入住公營房屋的長者，不但應與其他人士看齊，同樣得到各種選擇，而且應特別享有優先權。

至於重估需求量方面，政府規劃署將於1999年前制定一套特別模式，用來評估長者房屋的需求。這套需求模式旨在評估長者房屋的整體需求、資助房屋的需求和所需的房屋類別。有了這套更加客觀科學的需求模式後，我們在訂定日後的公屋供應時，會更切合實際需求，並能避免一些以往出現過的錯配毛病。

然而，我們須同樣認真研究各項編配政策，確保種種獎勵措施可以並行不悖，我想這點也很重要。我們一方面要加強優先配屋的優惠，鼓勵年輕人照顧長者，另一方面也要審視其他政策，若發現這些政策會導致適得其反的效果，便會加以修正。

剛才說過，我們已開始把公屋租住單位售賣給現有租戶。當然不是所有出售屋邨的租戶都有能力或有興趣購買。(畢竟現在為時尚早-我們不過在今年年初才推出第一期計劃-但迄今所見，估計會有7成租戶購買。)我敢推斷，不認購的租戶必以長者居多。然而，我們不會強迫他們遷出有關屋邨。我們鼓勵租戶自置居所，但卻絕對不會強行把年齡或入息相若的租戶以任何形式聚居在一起。房委會仍然是屋邨內未售出單位的業主，並會繼續妥善管理這些單位。

這把我帶到設計問題。我們得明白，房屋設計必須靈活創新，才能配合人口改變，並能作出調整，以迎合不同年齡組別的需要，讓他們在任何時刻都享有齊全的設施。

我們興建了一系列專為長者而設的單位。我們會從中學習，精益求精。我們也設計了新式的小單位大廈和附翼大廈，目的在把這些大廈納入新屋邨內，為那些希望與成年子女居於同邨而分戶的年長租戶提供居所。我們也會在這方面汲取經驗，不斷改進。除此之外，剛才提及的首批「長者住屋」大廈，雖然為數不多，但成績理想，會繼續興建。這類大廈的設計，可容納多類社會服務設施，例如政府其他部門及志願機構開辦的日間社區中心及診所等。這些房屋提供「一應俱全」的服務，讓身體壯健的長者可以在熟悉的環境安享晚年。由於長者比普通人會較需要多樣的社區和醫療服務，所以他們的房屋需要也會較為多元化。長者房屋的設計和性質必須因應這些需要。

目前，我們正積極研究一些舊型屋邨的重建計劃。我們的目標，是要確保所有希望留居原區的長者租戶，都可以在區內的特定用途大廈獲得安置。這些大廈的設計，與新屋邨混成一體，除了配備各種服務設施外，還保留了原有社區的歸屬感。因此，重建舊型屋邨時，鑑於居民以長者為多，我們會設法因應他們的需要，為他們提供一系列不同類型的居所，讓他們在熟悉的環境安享晚年之餘，也享用到一切所需的支援服務。

最後，關於工作和責任方面，我堅信必須採用一個更為全面和專業的方法，去為老人提供一般服務。要提供質素更佳的服務，便更需要專業的管理。作為興建房屋的機構，房委會為有需要的人士提供住屋，實在應付裕如，但在管理服務方面，卻感到稍為不足。這方面的工作已日趨專門，我希望能與其他專業的同事緊密合作，尋求不同的解決方法。現時只有一些臨時安排，例如把長者房屋的管理工作外判給專業機構或公司承辦。

結語

各位來賓，在這個年代，77歲的也可以乘坐太空船登上太空，怎樣界定老年，實在費煞思量；把老化現象視為問題，也顯然屬於誤導。我們千萬不可盲目地用一成不變的方法去看待挑戰和制定對策。我們必須從數量和服務類型兩方面，不斷地找出需求有什麼轉變。在提供長者房屋方面，也同樣需要有一套靈活多變的處理方法。

我已介紹了房委會現時和即將推行的措施。較長遠來說，隨着邊境進一步開放，交往日漸密切，愈來愈多港人，不論老少，都可能北上物色度假別墅和退休居所。我本人不會反對。相反，我會鼓勵所有房屋、社會服務和醫學界的專業人士攜手合作，發揮創意，為老人房屋問題訂出更妥善、更靈活的解決方法。須知道在世界多處地方，「老人問題」已證明其實是「商業機會」，為長者提供的服務，水準已因此大為提高，讓長者在晚年活得更有尊嚴。