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(一)	引言

	首先，我想多谢各位委员在6月13日举行的周年特别会议上，就多项房屋政策及房屋委员会（房委会）的工作提出了宝贵的意见。很多委员都对公屋能否切合居民不断改变的需要及需求表示关注。今天，我想藉此机会，谈谈房委会可持续发展的公屋保养策略，以回应委员的关注。随后我亦会就各委员的其他意见，作出重点回应。

(二)	可持续发展的公屋保育策略的目标是缔造一个以人为本，与时并进，安全、舒适、健康及切合居民需要的居住环境

2.	相信委员亦留意到近年在发展的层面上，社会人士均希望做到多保育、少拆卸。这个方向我们是十分认同的，因为拆卸楼房未能符合环保的原则，更不符经济效益，亦无助公屋社区的发展。事实上，正如政府在1998年公布的「香港长远房屋策略白皮书」中指出，处理楼龄较高公共屋邨的策略的原则是，房委会应采用维修保养的方式，尽量保存公屋大厦。现时科技日新月异，建筑技术及质素管理上已大为改善，一般的建筑物，如获得适当的保养，已不会在落成短短数十年后便需进行清拆重建。因此，房委会应未雨绸缪，藉推动全面的可持续发展的公屋保养策略适时活化公屋。
3.	现时总数超过一千座的公屋大厦当中，有近半的楼龄已超过20年。以现时一般混凝土建筑物的设计寿命为50年计算，大量公屋大厦将跨过其生命周期的一半。因此，现在是我们能否成功推行可持续发展的公屋保养策略，以长期保存这几百座公屋大厦的关键时期。另一方面，我们亦需兼顾公屋居民对设施及配套等的需要。随着香港人口不断老化，人均寿命不断延长，我们需要本着以人为本及与时并进的理念，确保因应公屋生命周期而采取的措施可与居民生活的需要互相配合，达致在经济、环境及社会三方面的持续发展。
4.	在审视房委会可持续发展工作的过程中，我们亦留意到房委会的维修保养策略是与这些工作的宗旨不谋而合的。在此，我想就陈炳钊委员在上月的会议上，就房委会2006/07年度可持续发展报告提出的宝贵意见表示感谢。
5.	以下让我从经济、环境及社区三方面，跟委员谈谈这个策略的工作重点：

经济的可持续保养策略

6.	在经济考虑的层面上，早日进行保养工作既有效和具成本效益，更可以尽量减少对居民的影响。由于楼宇构件和设施都有不同的生命周期，我们会加强现时多个维修计划之间的互相配合，以达致最佳的协同效应，进而提升维修策略的整体经济效益。

全方位维修计划

7.	自2006年起推行的「全方位维修计划」，是提升上述经济效益的一项重要措施。为使计划能顺利推行，我们建立了一套全新的「维修病历卡」电子资讯系统及维修保养资料库，利用资讯科技记录单位的维修状况及工作进度。透过这个系统，我们可以全面分析有关资料，提升透明度，有助加强房屋署人员与居民沟通的工作。
8.	当完成首轮「全方位维修计划」的室内勘察工作后，我们会延续有关计划，为所有屋邨在落成后由第十年开始及往后每五年进行勘察，我们相信，藉着不时勘察单位的维修状况，我们可及时发现及解决潜在的维修问题，防范于未然，以达致延长楼宇寿命的目标。

公衆地方的维修计划

9.	除了为单位进行室内维修，一直以来，我们亦会定时勘察、维修及改善公众地方的设施，以确保安全、健康及运作良好。我们会整合及理顺各大型维修的流程，使它们互相配合，例如在粉饰外墙时，一并加装冷气去水管，务求在减少对租客及公众的滋扰之余，提升成本效益。与此同时，我们将会把「全方位维修计划」的「维修病历卡」电子资讯系统推展至室外公众地方的维修工作。

全面结构勘察计划

10.	在楼宇结构方面，根据现时持续保存高楼龄公共租住屋邨的策略，我们于2005年推出全面结构勘察计划，涵盖十个楼龄约40年或以上的公共租住屋邨，以确定这些楼宇在结构上是否安全，而在经济效益上又是否值得持续保存。我们在本年内会完成首十个屋邨的勘察工作。由于这项勘察工作非常成功，我们计划在未来十年将该计划扩展至其他32个楼龄较高的屋邨，藉着早日为这些屋邨进行修葺活化工作，以达致长远持续保存的目标。

带动经济增加就业机会

11.	透过进行维修及保养的工作，再加上发展公屋及兴建其附属设施，房委会每年投放超过70亿元，雇用超过一万个建筑工人，在增加本地就业机会的同时，带动本地经济的发展。

环境的可持续保养策略

12.	接着，我想谈谈在可持续保养策略中与环境保育有关的项目。

13.	近年社会对环境保育的诉求日益提高，这个议题已是香港市民最关心的课题之一。在高度密集的城市中，我们希望可以充份利用公共屋邨设计的特性，为公屋居民以至邻近社区缔造更舒适更接近大自然的生活空间。在此，我们多谢单仲偕议员、叶满华委员、李国麟议员及李国英议员对房委会如何改善环境工作的意见。

建立环保绿化的屋邨

14.	过去一年，我们与有关政府部门及团体通力合作，在公共屋邨推行多项环保计划，鼓励居民身体力行，为建设环保公屋社区尽一分力。我们计划于未来三年内将这个计划推至所有公共屋邨。通过居民及承办商的努力，我们于2007/08年度回收约1万6千公吨的可循环物料，成绩令人鼓舞。房委会在环境保护方面的工作亦获得业界的肯定。在「2006香港环保企业奖」的「环保物业管理奖(公营房屋)」项目中，共有12个公共屋邨获得金奖及优异奖等殊荣。
15.	而在绿化方面，为了绿化屋邨环境，在2007/08年度，房屋署园艺队亦在22个屋邨进行多项屋邨绿化工程，为屋邨建立主题花园，以增加各公共屋邨的特色。此外，我们亦会联同屋邨管理谘询委员会举办屋邨植树日，以及计划试行社区园圃。

能源效益

16.	我们亦致力提升能源效益，尽量使用更多悭电设备及采取节能措施，以减少能源消耗。现时房委会在进行设计工作时，会依据由机电工程署发出的「建筑能源效益守则」进行。此外，新建的公屋大厦会试用「可再生能源」设备，如以太阳能光伏电池板接驳电网系统，以及使用风力及太阳能混合能源的庭园灯具等。另一方面，房委会在过去五年，推行了一系列节能措施，如安装时间掣、感光装置等，令公用设备的整体用电量已下调了约百分之五。未来房委会又会重组照明系统的线路及在非繁忙时间关闭部份非必要灯具等，以进一步减少能源消耗。

减低维修工程对居民的影响

17.	我们在积极为屋邨进行维修和更生工作的同时，亦不忘维持公屋和谐生活环境的重要性。我们已就全方位维修计划下进行的单位内维修中，采用新改良的隔声和吸尘设备以减低工程对住户及环境的滋扰。我们会探讨把这些措施，陆续推广至其他维修项目。

社会的可持续保养策略

18.	可持续发展的最终目标是以人为本。在保养维修方面，我们将以因应社会、人口和居民诉求之转变，积极及灵活更新和改善屋邨设计，以提高居民的生活质素，活化屋邨之余，更提升区内的社区设施，特别是各项的通道改善工程。

屋邨改善计划

19.	虽然屋邨楼宇及居住人口难免日趋老化，但在很多较旧的屋邨里，其实都已建立了很多守望相助、和睦友爱的社区和社群，对维持社会融洽和谐发挥着积极的作用。我们有责任使这些居民可以在熟悉的环境继续生活，并有机会与其他市民一样，享受随着社会及科技发展所带来的成果。
20.	房屋署在勘察各现有屋邨的通道后，已在160个屋邨的主要上落梯级增设800道扶手、400条斜道、800个可触觉警告条等。而在2005年起，房屋署在全港较多65岁或以上长者居住的屋邨，进行了多项切合长者需要的屋邨设施改善工程，包括增设适合长者的康乐设施、加建升降机、安装能源效益更高的照明设施等。房屋署亦因应长者需要，为长者租户改装单位内的设施，如改良厕所间隔或电掣开关按钮位置等。至今，房屋署已为300名行动不便的租户改装单位内的设施。

迎接数码新世纪

21.	在上次会议中，单仲偕议员及林翠莲委员在加强公屋资讯系统上表达意见。为配合数码年代的来临，我们已开始在各公共屋邨陆续提升公共天线系统和设备，让居民可以接收数码电视广播。在无线上网服务方面，房委会今年会在公共屋邨建立超过一千多个上网点，向公屋居民提供免费无线上网服务。此外，房委会亦计划在未来六年，动用九千二百万元，更新辖下公共屋邨的数码闭路电视保安系统，透过采用较大的彩色显示屏等，以提升录像质素，并让居民可在家中电视上观察升降机内的情况和访客的样貌，大大提高保安效能。

更新供电装置

22.	随着时代的进步，居民对家庭电器的需求亦不断提高，例如冷气机、雪柜等耗电量较大的电器已成为一般家庭必需品，旧型屋邨单位内的电力装置往往便显得过时。为此，我们会分阶段为高楼龄的屋邨大厦更换室内电线和相关装置。我们亦会为如长者等有需要的居民调较插座的位置，令他们可更方便地使用电器。

「屋邨生命周期」的概念

23.	我们已配合政府「优质城市、优质生活」的施政纲领，采用了一个包括经济、环境和社会三大范畴的多元化及可持续的保育策略去发展、管理及维修各屋邨。将来我们会进一步引入「屋邨生命周期」的概念，以照顾于不同时期兴建的屋邨及入住的居民的需要。在屋邨入伙后首十年间，居民人口普遍较年轻，所以在公屋落成时，我们会提供较多适合儿童的设施及花草树木，并透过持续的环保及绿化工作、适时的维修及成立屋邨管理谘询委员会，以培养居民的向心力，建造融洽和谐、守望相助的社区。在屋邨踏入十至四十年的「中年」时期，我们会透过全方位维修计划及公众地方的维修计划让屋邨内外均可保持活力、清新，并因应科技的发展为居民更新供电装置、上网设施等，让他们能与时并进、过现代化的生活。而就四十年以上「高龄」的屋邨而言，我们会每十五年为它们进行全面结构勘察，以确定可否持续保存。我们亦会因应居民与屋邨一起高龄化的情况，藉着屋邨改善计划，提供合适的长者康乐设施，并继续与屋邨管理谘询委员会合作以深化社区建设和环保绿化的工作，不断为公屋社区注入生命力。
24.	总括来说，我们会在「屋邨生命周期」的不同时间内，进行各方面相应的保养及维修工作，并因应居民因年龄及家庭状况的改变，为他们提供适当的居住环境及配套设施。

(三)	回应委员发言

25.	下面，我会就各委员在6月13日会议上表达的其他意见，作出重点回应。

恢复各项资助房屋计划

26.	在6月13日的会议上，多位委员包括陈鉴林议员、张宇人议员、施永青委员、张炳良议员、李华明议员、杨倩红委员、李国麟议员及林翠莲委员，均就恢复各项资助房屋计划发表意见。政府房屋政策的首要考虑是照顾社会上低收入家庭的生活问题及住屋需要。政府现时的房屋政策能平衡社会各界，包括11 万轮候册上的有需要人士的利益。任何置业资助计划除了会对物业市场有一定的影响外，亦会分散资源，影响房委会推行公屋计划的能力，因此必须小心考虑。现时应考虑至少三个问题，才应该探讨是否恢复推行置业资助计划：第一是私人物业市场供应是否严重失衡，第二是公屋流转是否出现问题，严重影响公屋申请人士上楼时间，第三是社会对改动现行的房屋政策是否已达成共识。
27.	我们搜集的最新资料显示，现时市场上仍有大量选择供有意置业的人士考虑。就中小型单位的数目而言，市场上实用面积少于70平方米单位的数目，占私人住宅物业市场单位总数的82%，达88万个。当中有超过35万个单位的实用面积少于40平方米，占市场上所有单位的三分之一。整体而言，房地产市场近年一直平稳发展，住宅物业市场仍有不同种类及价格的单位供应。就中低价私人住宅单位的成交数字而言，楼价在二百万以下的中小型住宅单位的买卖宗数，由2004年至今平均占整体交易量近六成。在一般私人住宅的售价方面，以实用面积为40至69.9平方米的单位为例，2008年第一季的售价指数仍较1997年的高峯售价指数低百分之三十左右。此外，在按揭供款与家庭入息比例方面，以一个入息为私人住宅住户收入中位数的家庭，购入一个实用面积约40平方米的住宅单位，为百分之七十的楼价安排还款期为二十年的按揭来计算，2008年第一季的按揭供款与家庭入息比例为百分之三十二，远较1997年高峯期时的百分之七十七为低，并与2005年至2007年的水平相若。
28.	另一方面，现时的公屋单位亦有一定的流转性。在过去几年，回收单位一直维持在稳定的数目，平均约占房委会每年编配公屋单位数目的一半，是重要的公屋供应来源。按现时公屋轮候册上有超过11万名申请者等候编配入住公屋，而以平均每月约2 000至3 000个获登记的新申请推算，我们认为目前公屋的流转足以应付未来五年的需要。
29.	政府会继续监察房地产市场的发展及公屋的流转情况，并聆听社会上对重新推行各项资助置业计划的意见。现阶段，房委会会继续有秩序分期出售剩余的居屋单位，并已完成首三期的推售计划，售出约九千四百个单位。房委会将于2008年下半年推出第四期的发售计划。

长者住屋

30.	房委会一向关注长者的住屋需要，而现时有约四成的长者居于房委会的公屋。在上月的会议上，刘秀成议员亦就公屋设计提出了专业的意见，建议房委会采用通用设计及灵活的设计间隔，方便长者。

31.	通用设计不但能让租户得以居家安老，亦能照顾租户人生中各个阶段的起居需要，更有助促进家居安全及方便长幼伤健人士使用。事实上，房委会自1998年4月起的新招标建筑工程合约上，已列明须符「畅通无阻通道设计手册(1997)」的规定提供全面的无障碍通道。并从2002年开始，在新建的屋邨全面采用该设计。最近，房屋署更得到路德会社会服务处表扬我们在公共屋邨内增置无障碍设施的工作，获颁发爱心机构嘉许奖，可见房屋署在致力落实在全港公屋设置无障碍设施得到社区的认同。
32.	就加强对长者租户的社区支援服务方面，我们亦多谢刘秀成议员、李国麟议员及林翠莲委员的意见。房委会一向顾及长者社区支援及护理服务的需要。现时，房委会在各屋邨会预留，并以特惠租金出租场地，以为长者提供各类服务。我们正向有关长者服务中心或院舍出租共253个场地，所占面积合共约21万3千平方米。与此同时，房委会会继续把适合的非住宅单位，按地区上的需要，改建作为其他社区或者福利用途。
33.	我们亦多谢单仲偕议员及张宇人议员在上次的会议上，就天伦乐房屋计划提出意见。房委会会继续密切留意计划的进展，并将于2008年年底全面检讨各措施的成效，进一步优化计划。

改善公屋的生活环境

34.	会议上，多位委员包括叶满华委员、杨倩红委员、陈黄穗委员、李国英议员、林翠莲委员亦就公屋的环境规划、环保建设表达意见。
35.	房委会规划新建屋邨时，会评估未来屋邨人口的需要，在邨内提供足够的社区设施。同时，房委会亦会谘询区议会及地区人士及举办社区参与工作坊，有需要时更会预留地方加入地区性的设施。屋邨在落成后，房委会亦会透过民调及工作坊搜集居民的意见，把邨内的休憩、绿化及行人设施深化改善，从而优化屋邨生活环境。
36.	在设计公屋时，房屋署的科研督导小组，秉承「实而不华」的方针推动研发工作。其中包括提高成本效益的建筑物料、垂直绿化系统、利用再生能源、优化节能/节水/减排等，并通过微气候研究，提升舒适、健康及安全的全人通用的生活环境。一系列的科研先导工程，将于东隧旁公屋发展、石硖尾、秀茂坪、蓝田及牛头角重建等项目中推行，并于2008年起陆续落成。
37.	在公屋单位铁闸方面，陈鉴林议员及单仲偕议员亦在会议上反映了意见。我们必须重申，新建的公屋单位均设有完善的保安装置，而每座大厦均有管理员驻守巡逻，屋邨大厦亦透过采用微气候等设计，改善通风的情况，故即使没有在单位安装铁闸，亦无损大厦保安及单位的空气流通。尽管如此，我们亦明白到不少租户仍会自费进行安装，以保安心。有见及此，我们正积极研究如需要执行有关建议的各方面影响。

公屋社区建设

38.	我们亦多谢李慧贤委员、叶成庆委员及梁继昌委员就建设一个和谐、富文化气息及具创意环境的公屋社区提供不少意见。
39.	在推动社区建设工作方面，在2007年11月，房委会与明爱向晴轩在四个屋邨合办了一连串的社区推广活动，与居民分享家庭成员之间沟通相处之道，藉以促进公屋住户家庭和谐共融。
40.	房委会又于2008年1月通过设立「天水围房屋谘询及服务队」，向新租户提供迎新会、进行家访、举办活动及聯系各租户，以帮助居民适应新的居住环境。服务队已于2008年4月中投入服务。房委会会待服务队运作18个月后检讨是项计划的成效。
41.	在公屋举办文化或慈善活动方面，房屋署会继续在各屋邨管理处告示板贴出可供举办活动的地点详情。为扶助艺术团体向居民提供更多元化的文化活动，房委会更将石硖尾工厂大厦交给民政事务局及艺术团体，以成立艺术创意中心。此外，我们亦积极配合政府，在深水埗区创设一个「艺术文化带」，构思包括活化石硖尾邨美荷楼及改建部分南山邨停车场以作为文化及创意艺术用途等。

公屋编配及调迁

42.	为确保最有效分配公屋资源给有需要的市民，申请家庭须符合有关的居港年期规定。对于赵丽霞委员及杨倩红委员的建议，房委会过去曾五次放宽有关居港七年的限制。我们会尽力协助有迫切房屋需要的市民，并帮助他们向社会福利署寻求「体恤安置」。房屋署会配合社会福利署，安排有需要的市民短期入住公屋，解决他们的居住问题。

公屋租金

43.	在上次的会议上，张宇人议员及单仲偕议员就公屋租金的政策表达意见，希望房委会能减低租金及进一步放宽申请租金援助的资格。
44.	租金援助计划的目的，是为暂时有经济困难的租户提供援助。自计划于1992年推出以来，房委会已五次放宽申请资格。在现行的租援计划下，家庭收入低于所属轮候册入息限额70% ，可毋须考虑其租金与入息比例，即已合乎资格申请租援。如租户收入水平超越有关范围，而租金与入息比例超过18.5%，亦符合申请的资格。
45.	而张宇人议员亦就房委会辖下商业设施的租金提出意见。房委会一向以审慎商业原则经营其辖下的零售设施及停车场。不过，房委会自1998年起，共通过六次优惠计划，以履行企业的社会责任。在这些计划下，零售商户除了可在租约期内申请重估租金外，又可以透过租金优惠计划，减轻租金负担。
46.	此外，房委会会继续因应个别零售设施和地区的情况，与商户或团体举办各类推广和宣传活动，增加商场的人流、刺激消费。过去三年，房委会已举办110项推广和宣传活动。

屋邨管理谘询委员会

47.	我们亦感谢张炳良议员就屋邨管理谘询委员会的工作提出宝贵的意见。
48.	屋邨管理谘询委员会自1996年成立至今，一直是房委会和公屋居民的重要沟通渠道。通过委员会的运作，房委会得以广纳居民的意见，从而制定更多惠及公屋租户的措施，提高屋邨管理工作的成效。房委会每隔两年亦会为所有邨管谘委会委员举办大型的研讨会，加强沟通。
49.	屋邨管理谘询委员会不仅是谘询组织，而且有着实际功能，如拨款进行屋邨的小型维修及美化工程、筹备不同类型的社区教育项目和文娱康乐活动。这不但能提升居住环境的质素，亦有助增加居民的归属感，促进社区和谐。
50.	就是否需要检讨目前的机制，或引入更多关注屋邨管理及社区发展的人士加入工作，我们会在今年稍后时间向资助房屋小组作出汇报。

加强监察外判承办商

51.	就加强监察外判承办商方面，房委会一直对外判承办商有一套严谨的合约要求及监管制度。我们亦多谢李华明议员提出的意见，并希望藉今天这个机会重申，房委会絶不容许任何包括聘用非法劳工的违法行为。如遇到任何违法的情况，房屋署定必主动与执法及有关部门联手合作。为加强管理和监察洁净工人和护卫人员的资料，在2008年3月，房屋署引入一套以样貌辨识的电子系统，以登记值勤的纪录，能更有效地管理工人的资料。

人力资源政策

52.	在人力资源管理方面，我非常感谢吴克俭委员提出的宝贵意见。他在发言中提到几个人力管理重点，包括培养工作队伍的适应能力、由领导层带领改变、重视人才培训和员工个人发展，与及必须管理人力资本风险等，这些都是非常适切的课题。事实上，以上各点亦合乎部门「以人为本」的基本信念，我们抱着此宗旨推动员工持续增值、保持高效率，以廉洁、忠诚和信实的态度为市民提供高质素的服务。我们定当在将来继续努力维持一支高质素的员工队伍，以应付不同的挑战和转变。
53.	我亦非常同意，在人力资源管理的过程中，其中重要的一环是员工的沟通和参与。我们在过去几个月就员工的建议推出了一系列的措施，例如有关新政策的电子摘要等。此外，我们正进行「房委会长远人力策略研究」及「房委会合约雇员薪酬福利条件检讨」。在过去数月我们已就以上两个事项紧密谘询员工意见，并期望在短期内将研究的结果及建议提交财务小组委员会审议。相信这两个研究的建议将有助我们更有效维持一支优秀、和谐的员工队伍。

(四)	结语

54.	主席、各位委员，屋邨老化和人口老化是现今不少已发展地区都要面对的问题。在来年房委会会继续努力实施一套可持续的维修保养策略，以建设良好的居住环境，提高住屋设施的质素，切合社会及居民的期望和需要。房署的同事亦定必克尽己任，与房委会各委员群策群力，继续努力不懈地在我们的屋邨内建设多元化可持续发展的社区，为整体香港社会的发展作出贡献。
55.	多谢各位。