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袁会长、在座各位：
承蒙邀请出席是次贵会之午餐会，殊感恩宠，本人非地产行政之专业人士，亦深信在座各位对市场的认识，远远在我之上，故是次对贵会之诚邀，既感荣幸，又觉战战兢兢。与此同时，我以自置居所作为今天的讲题，实在有点尴尬，让我略作解释。
长远房屋策略评议
本人相信各位也知道，房屋司最近发表了「长远房屋策略评议」谘询文件，这份文件对于未来的房屋政策路向，表达了三个明确的讯息：
第一，鼓励市民实现自置居所；
第二，认同房屋委员会近年为确保公营房屋得到合理分配而做的工作，还提议了一些可以考虑推行的新措施；
第三，提议为社会上有需要的人士提供更多协助。
有关团体和人士可以在五月底前，回应谘询文件的建议，而房屋委员会便是其中一个「有关团体」。虽然房委会欢迎建议的大方向，但我们还需要多一点时间，才可以向中央政府提交一份全面的意见书。深信各位一定可以理解我为难之处。由于我不能够在房委会有具体意见前妄下判语，试问又再有何话说？难道要将所有建议复述一遍，然后说房委会仍在考虑中吗？以上是个较平实的做法，不过也肯定会把你们闷透了。另一个处理手法，就是凭我过去二十五年的经验，以议事论事的官方口吻，介绍各项建议的内容，将其利弊加以阐述；以及预计这些建议实施时所需的费用及所带来的好处。这也是一个稳当的做法，但所需要时间较长，亦不见得比第一个做法能更引起你们的兴趣。还有一个方法：先参考一些对谘询文件的批评意见，然后尝试逐一解答。这做法或许较能吸引你们的兴趣，但亦可能令人有所混淆，以为我只想替政府辩护，而不是从房屋委员会的角度来提出一些新观点。顾虑愈多，烦恼愈多。最后，我决定把一切顾虑抛诸脑后，畅所欲言。我想先就评议文件的整体方向，以及公营房屋需要有更多选择这问题，发表一些个人意见；接着，我想集中讨论「出售公屋」这项建议，并试谈如何落实。最后，我当然乐意解答各位就「长远房屋策略评议」文件其他方面提出的问题。然而，容我先作澄清，以示对房屋司、房委会主席及各位委员尊重。今天我所发表的意见，并不代表中央政府或房委会的既定政策。此举旨在抛砖引玉，藉房委会此际正探讨「长远房屋策略评议」文件之时，引发社会人士热烈讨论，发表高见。此外，虽然我只集中讨论评议文件的其中一项建议，但并非不重视其他建议；特别是为环境较差的人士提供居所这一点，本人是十分重视的。
如何提供更多选择
谈到改善一般所谓低下阶层的住屋问题，我认为最重要的因素，是在于能否为我们的服务对象提供更多的选择。让我花几分钟时间向大家稍作解释。概括而言，任何一个社会，政府对经济的直接干预愈大，个人选择的自由也愈受限制。因为税项增加，可用收入便相对地减少。如果政府为求达致整体目标而向市民征收的税款愈多，市民的个人消费便愈见减少。香港一直标榜着市场开放，而政府亦刻意保持低调，不加以干预，因为这样才能使个人有更大的选择自由。这种储蓄、投资或消费的自由，是我们经济成就的一部分。但在房屋方面，政府却担当着一个重要的角色，何以如此呢？政府当初兴建房屋，乃为应付燃眉之急。数以十万计从内地涌至的难民急需栖身之所，却适逢联合国对中国实施禁运，截断了我们一向赖以维生的方式，令香港的经济陷入困境，当时实在没有发展商具备雄厚旳资本担当兴建房屋这项重任。经济萧条之余，再加上接二连三的难民潮，令住屋问题火上加油。直至七十年代中期，才冒起一批能够筹措足够资金进行大规模发展项目的发展商。时至今日，发展商在新市镇兴建大型私人屋邨只是平常事，但犹记当年，又有几多人想到会有美孚新邨，甚至在太古及黄埔船坞原址兴建私人住宅。在七十年代末期，政府推出受资助的居者有其屋计划。这个计划达致两个目的。第一，每售出一个居屋单位给公屋住户，便可以腾出多一个租住单位给有迫切需要的家庭，增加了公屋的流量。第二，鼓励居民自置居所，由租住公屋摇身变成业主，攀升一级。其实居屋计划还有另一个较少提及的作用，就是为自置物业厘定一个标准，作为对私人发展商的激励。从各方面去衡量，居屋计划都是十分成功的。至今房屋委员会已售出了230000个居屋单位，买主差不多一半是公屋住户。每期新推出的居屋屋苑，所接获的申请书都比原来的配额超出近十倍。至于那些楼龄达十年以上而可公开发售的居屋单位，转售价与同类型私人楼宇相比，可谓旗鼓相当。显示购买居屋确是上佳的投资保值方法。然而，政府仍积极介入房屋供应市场，目前有百分三十五的家庭居于房委会兴建的公屋。正如我在其他场合所指出，以上情况所引致的一个后果，便是令这个「房屋泵」淤塞：整个制度欠缺弹性；选择受到限制；而且跟公开市场不同，几乎是毫无流动量。容我再阐释上述观点，以便稍后讨论出售公屋予住户的建议时，各位能更明白我的论点。对收入最少的一群而言，要在私人物业市场安居乐业，谈何容易，除了租住最残旧的楼宇、床位寓所或居于寮屋之外，难有其他选择。正因如此，绝大部分公屋住户都是这群低收入人士。他们在申请公屋时，虽然可选择自己喜欢的地区，但当大部分地区的轮候时间仍要超过六年，而较为接近市区中心的屋邨，轮候时间更长时，他们可以作出的选择其实是有限的。当轮到了编配时，申请人必须接受所编配的单位。我们按家庭人口而编配单位，租金都是预先厘定的，并没有考虑单位的座向。一个高层向南的单位与一个低层向北的单位，租金都一样。我们最近才实行一项新措施，用抽签方法，决定重建住户入住新屋邨的拣楼次序，让他们可以自己拣选单位。住户入住所编配的公屋单位后，都不愿意迁往其他单位。除了住户互调单位之外，邨与邨之间调迁，几乎是不可能的。在62万公屋住户中，能藉互调单位而迁居的，每年只有110户，数字低于0.02%。因挤逼理由而获得调迁的住户，平均每年亦只有约1700户。由此可见，纵使房委会有不同楼龄、面积和租金的公屋单位，而住户的家庭状况亦会随时日而转变，但除非遇上屋邨重建，否则绝大部分住户都不会迁出他们初次获配的单位。此必然导致资源分配失当，未能善用的情况。对住户来说，凭公屋住户的资格申请购买居屋，晋身业主之列，才是唯一的出路，也是我们唯一给予他们的选择。虽然居屋单位有限，他们必须耐心等待每期居屋的搅珠结果，但只有这样，他们才能脱离继续租住单位的框框，攀升一级，购置居屋成为业主。至于另外一些经济条件改善了的家庭，购买私人住宅物业之后，却甚少通知房委会，他们宁愿尽办法继续享用租金低廉的公屋，于是年青人每于婚后迁出单位而留下父母的情况，屡见不鲜，这是日后另一个值得我们探讨的问题。我希望大家注意一点，由于政府积极介入房屋市场，令超过三分之一的人口都享有同样的房屋资助，彷佛他们彼此之间是完全没有分别似的。除了援助贫困的租户，以及自今年起向经济能力改善的租户收取更高租金外，不论住户的入息如何，同邨的同一面积单位，我们都收取相同租金。住户无权选择单位面积和地点，基本上他们只有两个选择：一是缴交占家庭入息中位数9%的租金；一是如果有能力兼且幸运中签，便每月付出约相等于现时租金六倍的供款，购买一个十年内不可在公开市场转售的居屋单位。在私人市场，无论在面积、质素、位置，以至售价与租金方面，都有较多的选择，市民可以先租屋，再买第一间屋，再而细屋换大屋，循序渐进地从低攀至高。公营房屋的情况则有所不同，与其说像一度斜坡，不如说更像一度踏级相距很濶的斜梯。居屋计划不错是这条房屋阶梯上往上的一级，但这一级与出租单位的一级相距甚濶。事实上，我觉得两级中间似乎是少了好几级。
更多置业选择
假如对很多住户来说，购买居屋仍是遥不可及的理想，那么，最切实可行的，似乎是在出租公屋与居屋之间加多一层，让他们购买现居单位。因此，我对「长远房屋策略评议」文件中，有关「出售公屋」的建议，深表欢迎。假若这个建议经谘询后得到良好反应，而房委会及行政局均同意推行的细节，本人希望能尽快付诸实行，并在今年内邀请第一批准买家表明是否有意购买。自从评议文件发表以来，我每遇见住户，他们最关注的是：「楼价是多少？」住户的反应可谓正常不过，亦显示出售公屋计划已引起他们的注意。不过，若干评论者却不太乐观，他们提出了一些实际困难与批评。就让我花少许时间，逐一评析。出租公屋计划固然会遇到一些必须处理的技术与实际问题，举例来说，假如在一座公屋中，并非全体住户都想购买本身的单位，那怎么办？怎样处理日后的维修和管理事宜？但这些问题也非无法解决。私人楼宇的住户，也既有业主、既有租客，虽然管理上或有不便，但仍可以订出合理的安排。事实上，假如在一座公屋中，有大部分住户，或者一定数量的住户，有意购买本身的单位，试问我们有何理据拒绝出售？谈到维修的问题，正如购买私人楼宇或居屋单位一样，购买了公屋单位，业主也要负上维修的责任，由公屋的业主科款成立维修基金，无疑是最合理的安排，而执行的细节当然还要征询住户的意见。我深信购买公屋的需求将会增加，而实际上，一旦推行出售公屋计划，我只担心一点，便是当购买公屋的需求日益增加时，我们是否有能力迅速处理有关的法律文件。有些人提出的意见令人莫名其妙。例如有人质疑我们怎样应付违规事件？又假如户主嗜赌或吸毒，将单位抵押借贷，结果输掉所有贷款时，又应如何是好？又或者问我们怎样确保一些住户购买所住单位后不会重新申请公屋？这些人的家长心态使我诧异。他们暗示公屋住户都是不负责任的，是社会的负担，必须特别对待。他们似乎有以下的观点：经济环境较差的不应品尝海鲜，因为他们吃不惯，随时会哽着鱼骨。其实任何社会都会有少数家庭，因为有问题而需要协助，不过，对他们施以援手之余，绝不能因此而防碍大部分人自力更生。又有些人批评我们一方面强逼市民买楼，另一方面则助长投机风气。以上批评都言不成理。单从每期居屋都出现超额认购的销售情况，就可清楚掌握公屋住户对自置居所有多大的期望。大部分人都知道，买楼是最佳的投资保值方法，亦能确保家财世代相传。把公屋单位售予现居住户，便是协助他们达致这个目标。助长投机的说法也不能成立，经济学家都普遍认为，增加商品供应量可以缓和市场过热，又何来助长投机？有论者认为，把单位售予现居住户并无问题，却绝不应容许他们在公开市场上转售单位。转售给其他公屋住户，尚可接受，但转售给其他人，则万万不能。这种论调令人莫名其妙。要是买了之后不能出售，以套现换购较理想或较适合家庭需要的住宅物业，试问这种单位怎会有人愿意买？业权如果受到诸多限制，那又要来何用？他们似乎是想把社会永远分为两级。无容置疑，出售公屋的安排须与发售居屋一样。例如，单位在公开转售前，须先缴付补价。类似的安排，亦可能适用于二手市场的交易。不过，总的而言，我认为应尽量减少限制，因为人为的限制只会助长舞弊；何况归根究柢，只有消除限制，才能减低政府介入房屋市场的程度，恢复个人选择的自由。
提供较多的付款选择
向住户出售他们现居的单位，可为我们的房屋阶梯增添一级。这个方案让公屋住户可以买到质素良好的物业，公屋楼宇所订的质素标准虽不及居屋苑高，但质素始终是良好的，而售价明显会较便宜。「长远房屋策略评议」是这样写的：「所订售价应以该单位的重置成本为基础，再按照单位的折旧率及相对价值(例如单位所处地点)进行调整。」虽然房委会仍需研究用以上方式计算公屋售价所带来的长远财政影响，但我认为计算方法非常合理。至于实际的售价，我可以举些例子，让各位有个概念，但要声明，这不过是粗略估计，并非房委会的定案，例如在马鞍山区，楼龄满十年的Y形公屋，每单位售价约60万元，相信市区旧区公屋单位售价会比之高30%，而在较偏远的新市镇的公屋单位，则较之低30%。提及售价，自然涉及付款问题，亦难免会问可否在这条房屋阶梯上多增几级。现时可以选择的付款形式也是相当有限的。由于房委会已对拖欠还款的情况提供十足担保，购买居屋的住户，一般在各贷款机构都可享有优惠的按揭条款，话虽如此，但按揭供款约相等于月租的六倍，住户的入息必须达致某一水平，同时亦要储备足够的首期付款，才能在这条房屋阶梯上攀升一级，购买居屋。私人楼宇的业主则可以选择各种灵活付款办法，因此，我认为房委会应加以探讨，研究将来应否提供更灵活的付款方式，让住户有更多选择。其中一个可能的做法，是以渐进式供款办法，让有意购买现居单位的住户将每月缴付的租金转为按揭还款，不过每月要缴付的金额将较租金为多。当家庭的经济状况有所改善后，住户可将每月付款额逐步增加，从而渐渐缩短整个按揭还款期。此议可使住户有机会在负担能力以内，以缓急得宜的步伐投资在房委会的公屋之上，而不是单单缴付租金。而其他能把住户租用权转化为楼宇供款的方法，亦应予以探讨。此外，我也欢迎「长远房屋策略评议」文件建议房委会应考虑扩大自置居所贷款计划所提供的援助。从经济角度来看，资助贷款是鼓励市民自置居所最有效的方法。房委会发觉自置居所贷款额自1995年提高以来，极受欢迎，尤其是屋邨重建的住户，他们现时可选择免息贷款或现金补贴购买私人楼宇。贷款额现时定为60万元，每月补助金则为5,100元。如有足够资源，应更广泛地向市民提供这类贷款或补助金。
选择更多-弹性更大-可行的构思
上述种种改革所带来的结果，并非可以在一夜之间，将所有公屋住户摇身一变成为业主，而是为所有入住公屋的家庭提供机会，让他们最终都能置业安居。改革的目标，乃是确保我们能够提供各种不同类型、面积、楼龄及售价的单位予服务对象，并有不同的付款方案，好让公屋家庭能够透过不同的付款方法，自由置业安居，改善居住环境，在房屋的阶梯上攀升一级，如果有能力的话，甚至可以攀升多几级。对于那些未有能力购买私人楼宇的公屋位户而言，我们准备为他们开辟多一条从租住公屋迈向置业安居的大道。长远而言，这种由住户转为业主的安排，将会对屋邨重建有所影响，就这方面，我们还需再详细考虑或加以验证。「长远房屋策略评议」文件中所提出的混合发展建议，让私人机构有更大的参与，藉以增加资助房屋的建屋量，或者会是一个可行方法，值得我们深思及研究。我很乐意证实近日报章的报道，即我的同僚已着手研究上述建议。
总结
虽然今天我集中讨论自置居所这个问题，但绝非不重视「长远房屋策略评议」文件提及的其余两个大方向，正好相反，我尤觉须及早为最有需要的人士，提供更多协助。我以上所提出的意见，可为住户提供更多机会，选择自置居所，此举可将所收回的公屋单位，再分配予新申请人，间接令更有需要的人士受惠。在此「长远房屋策略评议」谘询期间，本人乃藉今次机会提出这些建议，亦深信值得列于考虑之列。「出售公屋予住户」的建议，如能妥善及早推行，就像一条开启业主之门的钥匙，使更多居民可以因应本身的负担能力，以缓急得宜的步伐，置业安居，荣升业主。多谢各位。