allocation_status

(一)	引言
	首先，我想多谢各位委员在6月9日举行的周年特别会议上，就多项房屋政策及我们的工作提出了宝贵的意见。房委会的首要任务是满足低收入家庭的住屋需要。我们从以人为本的角度出发，致力兴建和管理公屋，确保合资格人士的平均轮候时间不会太长，亦为公屋居民建设安居乐业的家、缔造良好的居住环境。我们的工作很多元化，从建立和谐社区到改善居住环境、从将公屋现代化及环保绿化到提升安全设施等等，其实都本着「以人为本」的方针为居民服务，今日我会就这几方面检视我们的工作，并整体回应委员的关注。随后我亦会就委员对公屋的供应与需求的意见，作出重点回应。
(二)	以人为本
2.	过去数十年，市民对生活的要求不断提高，无论对自己居住的单位，或对屋邨的整体环境，都希望质素可不断提升。房委会一向以积极进取、体恤关怀的态度，提供居民可负担的优质房屋，并且透过优质的管理、妥善的保养维修，以及其他相关房屋的服务，以切合他们的需要。
3.	我们认为，我们不单要保持高水平的物业规划、管理和维修，协助居民安居乐业并培养归属感；我们更要通过沟通、关怀和了解居民的需要，促进邻里的互助精神，提升社会凝聚力，以缔造一个安全、健康及可持续发展的优质生活环境。
I. 建立和谐社区，沟通关怀了解居民的需要
4.	随着人均寿命不断延长，在屋邨居住的人口也日趋老化，屋邨内已建立了很多守望相助、和睦友爱的社区和社群，对维持社会融洽和谐发挥着积极的作用。现时我们已有全面的政策，透过多项公屋编配及管理措施，在公屋社区中建立以家庭为核心的支援网络，强化家庭成员之间的联系，令两代之间可以互相照顾，继续让关爱长者、注重家庭的文化能够在公屋环境中成长。
(a) 调迁、天伦乐计划
5.	因应住户的需要和为了促进建立以家庭为核心的支援网络，我们提供各类不同的调迁计划。我们在两年前已推出「天伦乐调迁计划」，让公屋住户有机会迁往他们的年长父母或年青一代现居或邻近的屋邨，以便互相照顾。自2007年推出相关的计划后，连同加户、合户等同类计划的整体安排，至今已有四千多个家庭受惠。
6.	我们多谢叶国谦委员和李国麟委员就调迁计划提出的意见。虽然现行的公屋调迁政策已尽量顾及不同层面的住户，我们会继续在资源许可的情况下，优化有关计划，而现时的编配安排，亦公平地按照调迁的需要进行。设定申请限期的好处是可以确保计划能优先惠及当中有年长人士的家庭或有幼童的年青家庭。至于有急切需要的租户，若合乎调迁资格，例如因特殊情况、健康上或生活上的理由等，并能证明他们难以继续在现单位居住，可以透过现行「特别调迁」的安排，我们会按个别情况酌情处理，让住户可即时获得安排迁往合适的单位居住。但我们会继续研究全年接受申请的可能性，在条件许可的情况下，优化这调迁计划的安排。
(b) 与居民建立良好沟通关系
7.	要为居民提供优质的居住环境，我们必先了解居民的需要。我们自1995年起，已在136个公共屋邨成立屋邨管理谘询委员会。我们透过屋邨管理谘询委员会加强社区联系，增加居民的归属感，促进社区和谐，并有助提高屋邨管理工作的成效。
8.	我们亦鼓励屋邨管理谘询委员会与地区非政府机构或志愿团体举行伙伴合作社区活动。此外，我们亦透过与非政府机构与政府部门合办「和谐共融」活动，协助落实社会福利署的「邻里支援幼儿照顾计划」和「左邻右里积极乐颐年」等试验计划。我们亦在年初进行了问卷调查及在5个管理分区举办新春座谈会，目的是搜集屋邨管理谘询委员会委员和居民对在邨内举办社区活动的意见，以便安排适合区内需要的活动。我们希望藉着加深对邻居认识，发挥邻里互助精神，加强居民归属感，以促进社区参与及达至社区共融。我们稍后会在整理搜集所得意见后总结一些建议，以提交资助房屋小组考虑。
9.	我们亦于天水围设立房屋谘询及服务小组试验计划，以协助刚搬入天水围区的住户，适应居住环境及增强居民对社区的归属感，促进天水围的社区建设。小组会为新租户安排简介会，及在他们入伙后不久进行家访，以便转介有需要的租户至相关的服务机构，尽快提供协助或辅导。小组亦会主动协助现时天水围区的11个屋邨管理谘询委员会举办活动，及协助各政府部门和非政府团体为居民提供外展服务。我们稍后会检讨这项为期两年的试验计划的成效。
(c) 资讯科技的应用
10.	资讯科技的运用能帮助我们提供更便利居民的服务。例如让租户可于全港900间便利店及港铁车站客务中心缴交公屋租金，在100个屋邨设置「查租易服务站」，以及分阶段推出崭新的电子服务，让公屋租户及申请人可透过不同途径查阅关于租约/申请公屋的实用资料。推行这计划的初期有部分居民会感到不习惯，我们亦会就个别特殊环境作出弹性的安排，但我们深信这些方便居民的服务的价值，会继续优化这些安排。
11.	近年，我们将「流动办公室」的概念带到房屋管理服务上，并引入「流动电子手帐」执行日常户外屋邨管理工作，以提升工作效率和服务质素，并省却居民填写和递交报表的程序。例如我们于2008年年底利用流动技术，开发了「外展房屋管理系统」，应用于「两年一度家访调查」中。利用「流动电子手帐」，公屋住户无需再填写申报表，整个过程都可以即场在家访期间完成。
12.	我们亦已把「流动办公室」的概念引入屋宇维修，让前线员工能够即场记录单位的维修状况及工作进度。我们亦正在发展电子「维修病历卡」，更有系统地记录个别单位的维修资料，方便工作人员取得有关资料，以加强维修管理上的效率。我们多谢林翠莲委员对资讯系统保安的关注。我们一向注重个人资料的安全性，在开发流动服务系统时，已经考虑到资料保安的重要，所以自行研制了一套在质量上获得电脑资料保安机构肯定的资料保安程序。这套系统除可对使用者作出身分认证外，还可将敏感资料加密，确保个人资料绝对保密，使居民得到安全快捷的服务。
(d) 租务及物业管理的分工与配合
13.	目前房委会过半数的租住屋邨由外判公司提供物业管理服务，包括清洁、保安和负责监管维修保养工程等。我们在善用公帑的前提下，注重搭建公平竞争的平台，广纳具规模、富经验的物业管理公司为公屋租户提供满意的服务。虽然这为数30多万个单位加上每年落成的万多个新单位的外判物业服务构成庞大的市场，但我们名册上一些具规模的物业服务公司，近年却未见积极参与竞投我们的合约，反映我们的外判物业服务需要检讨，以切合市场的运作。我们正检视屋邨物业管理服务的外判模式，包括合约内容、投标制度、监管机制等等，并谘询业界的意见，引进多元、优质、符合成本效益的屋邨管理服务。
14.	我们在检讨的过程中也一并检视屋邨管理的架构和流程：房委会辖下所有屋邨的租务管理由房屋署的职员直接处理，物业管理则由外判公司或房屋署的物业管理小组驻邨的办事处处理；现时我们实行租务和物业管理分家，住户的租务问题由31个分区租约事务管理处集中处理，这安排能灵活配合外判及非外判屋邨的物业管理服务，有效运用资源。在非外判物业服务的屋邨实行租管分家，由两个同属房屋署但不同的办事处分别处理租务和物业管理，如杨倩红委员的意见指出，会有协调上的灰色地带，容易令居民觉得混淆，房屋署的职员在分工上亦会有不清晰的情况。我们会看看是否有空间在非外判物业管理的屋邨试点推行租管合一的管理模式，希望能尽量方便居民，及令员工的工作更加畅顺。我们会详细考虑执行细节、居民和员工的反应，以审视这建议的可行性。
(e) 以人为本的营办商业设施方针
15.	多谢叶国谦委员、梁家杰委员和蔡涯棉委员就有关营办商业设施提出意见。我们一向以审慎商业原则经营辖下的零售设施及停车场，我们会审时度势，设立最能惠及屋邨的设施，回应社区的需要。
16.	我们辖下零售商铺，一般都是为所属屋邨居民提供各类日常生活必需品。当有新屋邨落成，我们都会按照该屋邨的人口比例及参考邻近的商业设施，规划零售商铺的规模及行业的种类。一般而言，我们辖下的商场都是按市场机制和商业原则运作，而我们商铺的租金则以市值租金厘定。我们会以为公屋居民提供日常所需为大前提，为各商铺订出指定行业，以达致均衡的行业组合。我们并会致力改善商户的营商环境，与商户及居民继续保持沟通，满足公屋居民的基本购物需要。
II. 全面维修保养计划，让居住环境更舒适
17.	在改善居住环境方面，我们近年一直积极回应社区的诉求，在审视未来一些长远的挑战时，主动推行一些具前瞻性的计划，以满足市民希望提高生活质素的愿望。我们又推展多项维修及改善计划，包括「全面结构勘察计划」、「全方位维修计划」、「屋邨改善计划」等，以全面而专业的服务，本着以人为本的精神，透过这些计划提升公屋的质素，为居民建构更舒适的居住环境。
(a) 维修保养计划
18.	相信各位委员对我们于2006年推行的「全方位维修计划」都非常熟悉，当中的服务模式就是本着「以人为本」的精神，例如安排「家居维修大使」主动探访公屋住户，彻底勘察单位，并会即时安排小型修葺服务、建立单位维修资料库、加紧研究和发展质量检测方法和维修技术，以及设立维修热线等，都相当受居民欢迎。
19.	而「全面结构勘察计划」至今完成了10个屋邨的勘察工作，当中除了两个屋邨需要拆卸外，其余8个屋邨现正进行所需的改善和巩固工程，以延长屋邨楼宇的使用期达15年或以上。已通过「全面结构勘察计划」并予以保存的屋邨，在再过15年之前，会再次接受「全面结构勘察」，以决定应否继续保存。我们会在已确认结构状况良好的公共屋邨推行一连串的「屋邨改善计划」，改善这些屋邨的居住环境，包括为视障人士安装特别设施、加设及更新升降机、改善照明系统、提供休憩和园林设施等，以优化屋邨。
20.	鉴于现存公屋当中，约有半数的楼龄在10年内会超逾30年，日后公屋日常维修服务的宗旨会以「全方位维修计划」下「以人为本」的模式，改善应住户要求进行的室内修葺的安排。我们已在各分区成立室内技术专责小组，以迅速处理租户的维修要求。此外，「全方位维修计划」的室内勘察和修葺服务，亦会改为常规计划。楼宇满10年及以上的屋邨，将每5年作一般勘察；当楼宇的楼龄满20年及以上，除了每5年作一般勘察外，更会每10年作全面勘察。透过这些预防性维修，我们希望长期保持现存公屋楼宇于良好状态，以延长楼宇的生命周期。我们亦会同步进行各种类维修及改善工程项目，以减少对居民的滋扰并达致经济效益。
(b) 通道和与周边社区联系的改善工程
21.	由于地势关系，我们有许多公屋建在山上，而早年的设计，电梯亦未能服务每层的居民。本着「以人为本」的精神，为方便居民出入，我们已透过提升公屋设计，在依山而建的屋邨的公众地方增建升降机或自动扶梯，又或在未有升降机服务的楼层展开加装工程，以及更新机龄较高的升降机。我们在未来4年会动用九亿五千万元，开展增设升降机及自动扶梯的工程。我们会定时向委员汇报进展，至今，我们已经为葵涌邨、西环邨、葵盛东邨和大兴邨完成工程，其他的工程亦会陆续完成，为居民带来更优质的环境。
22.	为加快安装升降机并减低对居民的滋扰，我们更参考了海外经验，引进最新的技术，研发了「预制钢材塔建造法」，并率先在水边围邨碧水楼的加建升降机工程中使用。透过「预制钢材塔建造法」建造的钢材升降机塔仅重20吨，远较传统混凝土所建造的100吨为轻，大大节省了打桩和建筑升降机塔的时间及费用。此外，升降机的主骨架可先在邨外的工地焊接好，才运往屋邨，用吊机将升降机塔放在已完成的地基上，可大大减低对居民的滋扰，更可让整座升降机塔于2至3日内安装完成。相比传统的钉板，紥铁及灌混凝土方法，无论在噪音、空气污染及占用屋邨路面等方面对居民的滋扰及不便均大为降低。房委会将会大力推广这个创新的建造方法，务求尽快改善居住环境。
23.	我记得李华明委员在上次会议中提到乐华邨山坡一条捷径被封一事，我想在此作简单回应。该条捷径并非按法例建成的通道，而是由居民自行开辟通往牛头角其他地区的小路。不过这条小路潜在设计和安全的问题，而有关问题在雨季尤为显著。为了居民的安全，这条小路已经封闭。我们正在相关地点筹建一条符合法例和安全的通道，预计可在明年完工，供居民日后使用。
(c) 为长者提供合适公用设施和改善家居设施
24.	目前，香港面对着人口老化的问题。我们亦十分关注长者的住屋需要，并会加强对他们的支援，以切合他们的需要。我们多谢李慧贤委员在上次会议提出对关顾长者的意见。我们正采用多项的措施，为长者提供合适的公用设施和配套，以实现关爱长者的目标。我们除透过「通用设计」及改善屋邨设施，让长者能够「居家安老」，我们的另一个使命是令长者和残疾人士可以在熟悉的环境中继续过舒适的生活，并有机会与其他市民一样，享受随着社会及科技发展所带来的成果，与区内其他居民生活的需要互相配合。
25.	现时，公共屋邨中就住有不少长者及行动不便的租户。为配合长者和残疾人士的需要，我们会为他们改建室内设施，例如：在单位入口增建斜路、提升室内地台、拆除浴缸、提供活动吊架、将浴室门改成趟门、调低电掣的位置等。我们每年亦会预留拨款，让屋邨管理谘询委员会进行小型环境改善工程，例如在休憩处加建有盖遮阴座椅、铺设脚底按摩径、安装太极推手器、脚踏器等设施供给年长居民使用。
III. 应用科研成果、实现公屋环境现代化及环保绿化
26.	许多委员都对环保、全球暖化等课题非常关注，亦希望公屋在设计上及住在当中的居民可以为地球做一点事。我们一直按着环保、安全、健康、可持续发展、以人为本和合乎经济效益的原则，致力优化居住环境，让公屋居民生活在一个共融的社区，并拥有一个现代化、绿化、安全健康及环保的家。
(a) 环保的公屋设计
27.	我们在新建成的屋邨，会继续采取通用设计及多项绿化及环保的设计方针，运用微气候研究，优化屋邨楼宇的布局和设计，让居民既可享用天然通风和照明、舒适和健康的居住环境外，亦可节省公用地方和住宅单位的能源消耗。为提供长幼伤健共融的社区，我们会继续采用通用设计和无障碍通道设计原则发展公屋。在此，我感谢梁家杰委员和梁继昌委员等就环保公屋和环保设施的意见，我们会继续加强这方面工作。
(b) 社区园圃计划及绿化
28.	就李国麟委员在上次会议中提出推行社区园圃计划方面，我们已订下目标，每年增加5个屋邨社区园圃，并组织居民在邨内一起种植蔬果，分享收成。「社区园圃计划」既可以鼓励居民积极参与绿化社区的活动，提高居民爱护环境的意识，亦可以提升居民的归属感，加强社区凝聚力。为鼓励居民参与「社区园圃计划」，园圃多会设置在屋邨内易于到达的地点，例如空地、广场及平台等。
29.	我们亦一直积极推广绿化工作，包括绿化天台及垂直绿化，以提高绿化率、改善隔热、减少眩光和热幅射，从而抵消邨内热岛效应，亦可以改善景观和美化环境，提高环保效益。由2009/10年度起，所有新发展项目中层数较少的楼宇均会提供绿化天台。此外，我们亦开始研究在公屋天台设置绿化天台。所以，梁继昌委员可以放心，我们是会继续推动绿化降温的工作的。
(c) 提升能源效益与再生能源
30.	在提升能源效益和再生能源方面，我们已在屋宇装备方面致力减少电力消耗。我们采用最省电最高效能的悭电灯具，采用最省电的电子镇流器取代电感镇流器等。新建公屋住宅楼宇更采用「环保照明系统」，利用动态侦测器、光暗侦测器等去开关灯具以节约电力。我们亦正试验太阳能光伏板发电系统，太阳能发电的街灯及风力和阳光混合发电的街灯等再生能源设施。
(d) 废物回收与环保建材
31.	在回收方面，为配合环境保护署推行多年的废物回收及源头分类计划，我们会根据个别楼宇的实际环境和其他特点，预留足够空间在每一层摆放回收设施，例如3色废物回收桶，方便住户把垃圾分类并贮存可循环再用的物料，促进源头分类。在环保建材方面，我们选用了再造碎石的混凝土地砖，支持使用可再造物料。我们亦正积极研究建造公屋过程中减排二氧化碳的方法，以及探讨采用环保物料如矿渣微粉，来局部替代英泥。
(e) 「绿乐无穷在屋邨」
32.	我们亦十分重视在公共屋邨推广环保教育。今年房委会连续第四年与绿色力量、香港地球之友及长春社合办「绿乐无穷在屋邨」计划，希望把公共屋邨建设成环保社区，为居民缔造更健康的生活环境。我们至今已招募了近六千名公屋居民担任「绿屋邨大使」，协助在屋邨内宣扬环保讯息。而今年的计划将以「减用胶袋」为主题，鼓励居民在日常消费中，减少使用胶袋。三个环保团体亦将在选定的31个公共屋邨内，推行深化教育活动，进一步推广各项环保讯息。
IV. 提升安全设施以改善居住环境
33.	在建设新的公屋时，我们会在有限的资源当中，寻求改善居民生活质素的空间，引进新设计，解决一些在生活小节上的不便，例如我们会在新落成的屋邨采用孖水缸咸淡水供应系统，在清洗水缸时维持不断的咸淡水供应；共用W型聚水器系统设计，防止聚水器干涸，有助分隔其他楼层水渠的秽气及细菌，防止病毒散播；提升升降机供电系统，务求在进行有关检查期间，维持最基本的升降机服务，以方便居民，特别是长者或伤健人士；及加强天台围栏的结构承托力，以便安装吊船，及在天台层提供防水电源插座等，让屋宇维修可更安全地进行。
(三)	公屋的供求
34.	以上我们谈及的是以人为本的角度为居民提供舒适、安全的居住环境。但是，要达到以上的目的，大前提是要有充足的公屋资源及土地供应。在公开会议中，多名委员就公屋的供求提供了很多宝贵的意见，我希望在此扼要回应。
I. 维持稳定供应
35.	在维持公屋供应稳定方面，张炳良委员、刘秀成委员、叶满华委员等都对此表示关注。我们多谢各位委员的意见。现时在发展局及规划署的协助下，政府已有内部机制，确保有足够土地以履行公屋轮候册申请人的平均轮候时间维持在三年左右的政策承诺。房委会会继续致力争取足够土地供应，以兴建足够的房屋应付需求，希望能够为公屋轮候册上的申请人，尽快提供一个安乐居所。从以人为本角度出发，为轮候册申请人提供公共租住房屋，向来是我们的首要任务。虽然我们仍然能维持平均轮候时间大约三年左右的目标，但正如各位委员亦了解到，土地资源毕竟是有限的，要达到这目标，大前提是要有充足的资源及土地供应。
36.	我们每年评估市民对公屋的需求，逐年延展建屋计划。有关政府部门亦会定期检讨房屋土地的供应，并会在规划新发展地区预留土地作公屋发展，如新界东北新发展区及洪水桥新发展区。所以刘秀成委员可以放心，我们是不会错过参与开发新发展地区此珍贵机遇的。
37.	而由清拆旧屋邨而腾出的土地，房委会会尽可能保留作公屋发展用途，如前元朗邨及苏屋邨等。然而，正如各位委员亦了解到，我们于争取土地时，面对挑战。运输及房屋局联同发展局将继续致力与各有关政府部门、区议会及地区人士紧密协调，并加强地区联系，在不同地区物色可发展公屋的土地。我们亦已委派一名助理署长统筹谘询工作，并把大型公屋发展计划的谘询工作规范化，在社区举办工作坊，让区内居民发表意见，凝聚社区力量，加强沟通。无论地盘面积大或小，我们都会考虑，并以善用土地资源为本，紧守最大效益及可持续发展的原则来兴建公屋。
38.	我们同意叶满华委员所讲，公屋发展会为社区带来活力。事实上，每项公屋发展的初期，房委会会进行各项的技术性研究如交通、环境、空气流通及配套设施等，确保公屋发展不会为区内增加压力。虽然在已发展区兴建的公屋规模较小，但由于可利用区内现有的基建和社区设施，让资源得以充分利用。此外，新入住的居民及相关的经济活动更可活化旧区，为社区发展注入新动力。
II. 需求管理
39.	在应付公屋的需求方面，正如张炳良委员所讲，单纯地不断建屋非长久之策，亦难以长期持续。面对应之不尽的公屋需求，我们必须确保珍贵的房屋资源得以有效运用。故房屋署一直致力打击滥用公屋，以加快公屋单位的流转。我们透过地区活动、宣传海报、单张、举报邮柬及专题报导等措施，宣扬善用公屋资源讯息及鼓励居民举报怀疑滥用公屋个案。而各屋邨的租约事务管理处亦会按两年一度的周期探访约65万个公屋家庭，视察他们的居住情况。
40.	在2009年5月，我们进行了「打击滥用公屋双周」行动，于选定的31个屋邨内其中41座楼宇进行密集式家访。期间成功探访了约20,000个家庭，约占这些楼宇租户的78%，并在继续跟进未能成功到访的个案之余，把怀疑个案转交「善用公屋资源分组」作出深入调查。倘确定租户违反租约条款，便会向该租户发出「迁出通知书」终止有关租约，把公屋单位收回。
41.	我们在争取土地发展公屋时，经常面对多方面的挑战，例如如何利用有限的资源，满足各方面的诉求，并且平衡质素及质量。我们固然是以居民的角度提供舒适、安全的居住环境；然而，当我们同时要应付轮候册上众多申请者对公屋的需求时，我们便要为各样诉求定下缓急先后。就此，相信委员都会同意，我们现时的首要任务，仍旧是为低收入家庭尽快提供公屋，解决他们的住屋需要。
(四)	结语
42.	今次是我就任房屋署署长以来第四次在房委会公开例会上就委员在周年特别公开会议上的发言作出回应。回看过去几年，我们多项让房委会及公共房屋持续发展的政策得以逐步到位和落实，实在有赖各位委员在这些年来对房委会工作的支持。另外，我亦想藉此机会，对多年来在前线默默耕耘、任劳任怨，紧守岗位的房屋署全体员工致意，多谢他们为房屋署历年来所作出的努力和贡献。
43.	诚如各委员所谈及的种种议题，在我们面前仍有不少的挑战。我希望各位可以秉承过去的良好合作关系，发挥团队精神，向共同的目标进发，把我们的工作做得更好。
44.	多谢各位。